律师参与业主大会成立的法律问题初探

　　 律师参与业主大会成立的法律问题初探

　　 文/ 渠 波 李雨檬

　　 随着我国居民居住条件的逐步改善，新落成的居住小区的逐年增多，住宅面积迅速增长，物业管理民主化、法治化的问题也越来越受到社会的普遍关注。2003年6月8日出台的《物业管理条例》（以下简称《条例》），无疑是我国物业管理法制建设上的一个里程碑，它的实施使物业管理工作在法律上更加明确了业主、开发商与物业管理企业的权利义务，为规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境提供了法律依据。由此，物业管理工作将进入规范的产业化时代。

　　 自2003年9月1日《条例》实施以来，从各地对《条例》的学习及实际运用情况看，许多物业小区都将成立业主大会的工作提到议事日程。但由于政府就业主大会成立的具体实施细则没有相应规定或指导意见，各小区普遍反映筹备成立业主大会及业主委员会的工作中，缺乏现成可行的操作模式，致使业主们感到困惑。笔者通过参与北京市有关物业管理相关方面配套法律文件的起草工作，以及通过一段时期参与跟踪几个物业小区业主大会的筹备成立工作实践，认为律师参与帮助小区的业主大会及业主委员会的成立工作，并对业主大会及业主委员会的整个成立过程进行见证，具有一定的社会意义和现实意义。由此，我们对小区业主委员会成立过程中存在的一系列法律问题及相关的法律规范行为进行了初探。

　　 律师参与业主大会成立的必要性

　　 业主大会是小区全体业主充分行使自己权利、维护自身合法权益的代表机构。业主委员会是由业主大会选举产生的，是业主大会的执行机构。根据《条例》规定，同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。根据《业主大会规程》规定，业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的指导下，由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成业主大会筹备组(以下简称筹备组)，负责业主大会筹备工作。

　　 在实际操作中，某些小区特殊的环境给成立业主大会及业主委员会时造成了一定的障碍。如我们介入参与的某小区，由于定位过程中存在的差异，小区有三种物业费价格的管理规定，物业性质有回迁楼、塔楼、板楼，相应的有不同的收费标准，那么在成立业主委员会时势必会存在三种不同的观点，如何协调这三种关系？

　　 在小区成立业主筹委会之初，个别业主非常着急，但由谁来召集全体业主便是一个问题。业主们通过几次努力，始终没有实质性的进展。

　　 首先，筹委会初始规则成立的方式问题。如《条例》规定，投票权的确定方式由业主在业主大会的议事规则中去规定。但通过业主大会的议事规则时本身就需要明确投票权标准。其次，业主筹委会由物业管理公司来协调组成是否可行？有无法律依据？如果业主筹委会组成后有业主不承认怎么办？第三，业主主体资格的确认和审查，如何审查？由谁来审查？如购房人是未成年人时，其权利的行使问题。第四，业主大会及业主委员会成立的一系列法律文件起草工作。如业主公约、业主大会章程、业主大会议事规则等，这些文件的起草如果没有法律专业人员的参与，很难做到合法、规范。第五，筹委会如何请物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)进行指导成立业主大会和指导选举产生业主委员会？其在整个过程中的法律地位是什么？什么时间介入参与指导？如政府不介入该怎么办等等。

　　 律师参与业主大会成立工作的特点

　　 上述这些问题与工作环节，有的

本文关键字：法律  律师  物管经验，物业管理 - 物管经验