业委会亟需进入自律轨道

　　 业委会亟需进入自律轨道

　　 文/ 许建华

　　 9月1日，《物业管理条例》（以下简称《条例》）正式施行。其中，《条例》第二章第15条、第19条规定：“业主委员会是业主大会的执行机构”；业主大会“不得作出与物业管理无关的决定，不得作出与物业管理无关的活动”。同时，《条例》第二章第16条第2款指出：“业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任”，进一步明确了业主委员会的社会地位和职责范围，即：既不同于民间社团组织，又不同于企业法人；既要监督和协助物业管理企业履行物业服务合同，又要监督广大业主对业主公约的执行、实施。

　　 然而近几年来，一些小区的业主委员会与物业管理公司之间纠纷不断，大公告、小报告常常出在小区的公告栏上，大家的对话不是建立在一个沟通、理解、友好的平台上，而是用对抗甚至敌对的极端方式，激发和加剧双方的矛盾。吵架、打人事件不断发生，以至于把自己的楼盘名声搞臭。结果不是业委会炒物业管理公司，就是物业管理公司炒业委会。

　　 一、业主委员会的主要问题

　　 1、成立不规范

　　 按照规定：业委会的成立应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下进行，或者在经物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门委托的街道办事处指导下进行。但有的地方在执行中往往“走调”，比如广州市荔湾区的一个业委会是在街道综合治理办公室指导下成立的，综治办不具备这方面的专业知识，结果导致业委会一成立，马上就炒物业管理公司，造成小区出现管理上的空挡和混乱。

　　 2、把降价当成“见面礼”

　　 物业管理本来就是微利行业，其服务成本都是经过严格核算的。但一些业委会一成立，第一件事就会是拿物业管理费开刀，好在业主中树立威信。广州市荔湾区的一个业委会一成立，就要求管理公司降价，扬言不然就炒掉物业管理公司。

　　 3、讲条件，要待遇

　　 番禺某小区成立业主委员会之后，业委会成员就开始向物业管理公司提条件，该条件既不是为小区建设提出意见，也不是为业主谋福利，而是为自己谋取私利。他们要求物业管理处给几个业委会成员每月发放1500元的工资，还有每开一会多少钱，办一次事多少钱等等。否则就发动全区业主要求物业管理公司在现有的收费标准上进行降价，物业管理公司不同意就要走人！“谁发我工资，我就聘谁，其他不管！”

　　 4、凌驾于广大业主利益之上

　　 广州市荔湾某小区，规模不是很大，但人气很旺，入住率较高。某业主在该小区内购有五套房产，经过一番努力成为小区业委会主任之后，就急于与物业管理公司讨价还价。先是让物业管理公司免去自己在小区五套房产的物业管理费，遭到拒绝后恼羞成怒，放出风来说要代表小区业主，炒掉“不良”的物业管理公司。之后又是传单又是告业主书。又是要求清查物业管理公司帐本，又是找新的物业管理公司。“不给我免费，哼，看看谁厉害！”

　　 5、带资才能来经营

　　 广州市天河某小区的业委会成立之后，开始寻找新的物业管理公司，条件是新来的物业管理公司必须带50万元的资金给业委会作活动经费。其理由是炒掉旧的物业管理公司需要业委会做大量的思想工作；保证新的物业管理公司收费顺利需要业委会支持等等。

　　 6、吃喝玩乐公司报销

　　 广州市老城区一个规模不太大的小区业委会在筹备

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