维修基金管理的一种新模式

　　 维修基金管理的一种新模式

　　 文/梁 柱

　　 维修基金的收取和使用一直是物业管理中一个非常棘手的问题。为了规范维修基金的收取和使用，建设部、财政部于1998年联合颁发了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（建住房[1998]213号文）（以下称《管理办法》），从1999年1月1起日实施。各地又根据《管理办法》的精神，陆续出台了一些针对本地的实施办法。如深圳市出台了《深圳市住宅区公用设施专用基金管理规定》，天津市出台了《天津市商品住宅维修基金管理办法》等。这些地方性的法规在维修基金的收取和管理方面还是存在着相当大的差别。

　　 近几年来，随着《管理办法》的逐步推广和实施，维修基金的收取在新销售的商品住宅中取得了一定成绩，但在老的商品住宅和已出售的公房中，维修基金的收取基本上还处于空白状态。新售商品住宅维修基金收取率比较高的原因主要是房地产行政主管部门强行将维修基金的交纳与购房者办理产权证捆绑在一起，即只有购房者交纳了维修基金，才准许购房者办理产权证明。

　　 由于新售商品住宅的维修基金是购房者按购房款2%—3%的比例交纳，数额较大，特别是大型住宅小区，维修基金数额更大。数百万甚至上千万维修基金的合理和安全使用已成为物业管理中一个很突出和很敏感的问题，形象地说，维修基金目前已成为物业管理中的一颗“地雷”。

　　 按《管理办法》的要求，商品住宅由购房者按购房款2%—3%的比例向售房单位交纳维修基金。购房者在办理房屋权属证书时，商品住宅销售单位将代收的维修基金移交当地房地产行政主管部门代管。业主委员会成立后，经业主委员会同意，房地产行政主管部门将维修基金移交给物业管理企业代管。

　　 目前由于全国各地维修基金的收取和管理办法有所不同，全国已收上来的维修基金事实上存在三种管理模式：一是由房地产行政主管部门代管；二是由物业管理企业代管；三是由业主委员会代管。现在对目前维修基金的三种管理模式所存在的问题进行分析，并在此基础上提出一种新的管理模式。

　　 第一种管理模式：由房地产行政主管部门代管。

　　 问题一：房地产行政主管部门并不是维修基金真正的产权人，却要代管一笔庞大的、别人的东西，房地产行政主管部门有没有这种代理权值得商榷。

　　 问题二：一个城市商品住宅项目众多，由房地产行政主管部门代管，这些部门能管得过来吗？由于房地产行政主管部门代管的项目众多，当物业需要维修时，房地产行政主管部门不可能及时、有效地划拨维修基金。目前的形势是，全国范围内维修基金的归集情况逐步好转，但维修基金的使用报批实际上已“形同虚设”，维修基金已经失去了其应有的作用。

　　 问题三：由于维修基金是以售房总额为基数的，数额较大，个别人可以通过恶意不办理房产证等方式逃避交纳维修基金。从目前的情况看，这种趋势将越来越严重。对此，房地产行政主管部门不会组织人力去催收，导致部分维修基金收不上来。

　　 问题四：为了维护维修基金的安全，房地产行政主管部门一般只会把维修基金专账存储，不会去投资理财，维修基金实际成了“呆钱”和“死钱”，并没有起到保值和增值的作用。此外，就整个社会而言，沉淀了大量的维修资金也会影响国民经济的发展。

　　 问题五：维修基金由房

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