物业专项维修资金立法问题透视

物业专项维修资金立法问题透视
（摘要）
人们虽在关注物业专项维修资金、虽在呼唤能够早日享受到物业专项维修资金，但是，人们普遍对何为物业“专项维修资金”是懵懵懂懂的、一知半解的。因此，笔者认为，我们有必要先从立法的层面来透视一下物业“专项维修资金”。
一、现有行政法规、政府部门规章特别是国务院《物业管理条例》对物业“专项维修资金”已有原则性的规定，我国已初步确立了物业专项资金来源与权属、用途与动用程序、移交管理、补充续筹、随房过户与物业灭失退还业主、资金监督、行政监管以及法律追究制度。
二、行政法规、规章修订的严重滞后，物业“专项维修资金”制度缺乏细则性、可操作性的实施细则和配套性措施。
三、借鉴先进经验，建立珠海市物业专项维修资金制度，以尽快归集到一定规模的住宅物业专项维修资金。
珠海市除了1997年7月1日施行的《珠海市住宅小区物业管理条例》第三十二条规定对住宅小区内物业的维修责任做出规定外，珠海市人民政府早在1993年6日6日就出台了《珠海市民用住房维修管理办法》，对政府公有住房、单位公有住房、私有住房（包括房改房、私人购房等住宅）的维修、保养管理做出规定。只是不知道为什么在房地产蓬勃发展的珠海，竟然对国家早有法规、规章规定的物业专项维修资金制度没有落实执行，更不用说根据珠海自身特点、利用珠海具有授权立法的优势出台相关物业专项维修资金的归集、使用管理办法了。
笔者认为，北京市在住宅物业专项维修资金的归集、使用管理上走在全国的前列。其做法和经验最值得珠海市借鉴。珠海市在等待建设部、财政部联合制定的《住房专项维修资金管理办法》出台的同时，必须借鉴北京等地有关物业专项维修资金归集、使用管理的先进经验，建立珠海市物业专项维修资金制度，以尽快归集到一定规模的住宅物业专项维修资金。
（正文）
在网站搜索、翻开报端，或者在日常生活中，本人发现人们对物业“专项维修资金”的称呼十分凌乱，有称“物业维修基金”的、有称“公共维修基金”的、也有称“物管维修基金”，不一而足。不仅老百姓这样，专家、学者也如此。不仅网站、报端这样，即使有些政府文件也是这样。这从一个侧面反应出人们虽在关注物业专项维修资金、虽在呼唤能够早日享受到物业专项维修资金，但是，人们普遍对何为物业“专项维修资金”是懵懵懂懂的、一知半解的。因此，笔者认为，我们有必要先从立法的层面来透视一下物业“专项维修资金”。
一、现有行政法规、政府部门规章特别是国务院《物业管理条例》对物业“专项维修资金”已有原则性的规定，我国已初步确立了物业专项资金来源与权属、用途与动用程序、移交管理、补充续筹、随房过户与物业灭失退还业主、资金监督、行政监管以及法律追究制度。
（一）、财政部发布的、自1998年1月1日起施行的《物业管理企业财务
管理规定》最早规定了“维修基金”，该部门规章是从规范物业管理企业“代管基金”的角度提及“维修基金”的。其中第三条规定房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金属于物业管理企业“代管基金”：
代管基金是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人委托代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金。
房屋共用部位维修基金是指专项用于房屋共用部位大修理的资金。房屋的共用部位，是指承重结构部位(包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等)、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内存车库等。
共用设施设备维修基金是指专项用于共用设施和共用设备大修理的资金。共用设施设备是指共用的上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、共用照明、暖气干线、消防设施、住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、室外停车场、游泳池、各类球场等。
　 其中第四条规定了“维修基金”的专户存储，专款专用原则：
代管基金作为企业长期负债管理。
代管基金应当专户存储，专款专用，并定期接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的检查与监督。
代管基金利息净收入应当经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作代管基金滚存使用和管理。
（二）、建设部、财政部联合制订颁发的、自1999年1月1日起施行的《住宅共用部位设施设备专项维修基金管理办法》第四条规定了必须建立“维修基金”及“维修基金”的用途：
凡商品住房和公用住房出售后都应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金（简称“维修基金”）。
维修基金的使用执行《物业管理企业财务管理规定》（财政部财基字９８７号），专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。
其中第五条规定了“维修基金”的来源和权属：
商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款式２％—３％的比例向售房单位缴交维修基金。
售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。
维修基金收取比例由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定。
（三）、自1998年10月1日起施行的《广东物业管理条例》第三十二条规定了“维修基金”的设立主体、交缴比例、权属、代管
原则：
业主委员会应当设立物业管理维修基金。
物业管理维修基金由物业建设单位按物业总投资的百分之二，在向业主委员会移交物业管理权时，一次性划拨给业主委员会，其所有权属全体业主共同所有。
物业管理维修基金由县级以上人民政府物业管理行政主管部门设立专款帐户代为管理，不得挪作他用。
（四）、国务院颁布的、自2003年9月1日起施行的《物业管理条例》将“维修基金”改为“专项维修资金”。“专项维修资金”特指由法律规定的由业主交纳的，专项用于住宅共用部位、共用设施保修期满后维修和更新、改造的资金。“专项维修资金”规定于《物业管理条例》第五十四条：
　 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。
二、行政法规、规章修订的严重滞后，物业“专项维修资金”制度缺乏细则性、可操作性的实施细则和配套性措施。
（一）、国务院《物业管理条例》第五十四条规定：专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。但是，建设部、财政部联合制定的《住房专项维修资金管理办法》（草案）迟至2005年10月份才向社会公布公开征求意见，时至今日未能公布实施。
（二）、《广东物业管理条例》的修订未能取得广东省人大通过，必须重新启动立法程序。何时能出台，现在不得而知。
（三）、《珠海市住宅小区物业管理条例》对物业维修资金的规定与现实及国务院《物业管理条例》的规定严重不符。自1997年7月1日起施行的《珠海市住宅小区物业管理条例》第三十二条规定：
住宅小区内物业的维修责任除在保修期内按规定由开发建设单位承担的以外，按下列规定划分：
（1）、室内部分，由业主自行维修；
（2）、房屋本体公用设施，由物业管理公司根据业主的要求进行维修，其费用由该房屋本体的业主共同分担；
（3）、住宅小区内的公用设施、安全设施和公共场地等，由物业管理公司统一维修和养护，费用从物业管理服务费中支出，不足时可以申
请公用设施专用基金，也可以向政府申请从城市维护费中给予适当补贴；
（4）、住宅小区的水、电、煤气、通讯、有线电视等管线的维修和养护，由有关管理部门按其职责范围负责，所有管线安装必须符合规定，做到整洁、美观。

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