透视物业专项维修资金立法问题

　　本文摘要：房屋共用部位维修基金是指专项用于房屋共用部位大修理的资金，物业管理维修基金由县级以上人民政府物业管理行政主管部门设立专款帐户代为管理,不得挪作他用。

在网站搜索、翻开报端,或者在日常生活中,本人发现人们对物业“专项维修资金”的称呼十分凌乱,有称“物业维修基金”的、有称“公共维修基金”的、也有称“物管维修基金”,不一而足。不仅老百姓这样,专家、学者也如此。不仅网站、报端这样,即使有些政府文件也是这样。这从一个侧面反应出人们虽在关注物业专项维修资金、虽在呼唤能够早日享受到物业专项维修资金,但是,人们普遍对何为物业“专项维修资金”是懵懵懂懂的、一知半解的。因此,笔者认为,我们有必要先从立法的层面来透视一下物业“专项维修资金”。

　　一、现有行政法规、政府部门规章特别是国务院《物业管理条例》对物业“专项维修资金”已有原则性的规定,我国已初步确立了物业专项资金来源与权属、用途与动用程序、移交管理、补充续筹、随房过户与物业灭失退还业主、资金监督、行政监管以及法律追究制度。

　　(一)、财政部发布的、自1998年1月1日起施行的《物业管理企业财务

　　管理规定》最早规定了“维修基金”,该部门规章是从规范物业管理企业“代管基金”的角度提及“维修基金”的。其中第三条规定房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金属于物业管理企业“代管基金”:

　　代管基金是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人委托代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金。

　　房屋共用部位维修基金是指专项用于房屋共用部位大修理的资金。房屋的共用部位,是指承重结构部位(包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等)、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内存车库等。

　　共用设施设备维修基金是指专项用于共用设施和共用设备大修理的资金。共用设施设备是指共用的上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、共用照明、暖气干线、消防设施、住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、室外停车场、游泳池、各类球场等。

　　其中第四条规定了“维修基金”的专户存储,专款专用原则:

　　代管基金作为企业长期负债管理。

　　代管基金应当专户存储,专款专用,并定期接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的检查与监督。

　　代管基金利息净收入应当经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作代管基金滚存使用和管理。

　　(二)、建设部、财政部联合制订颁发的、自1999年1月1日起施行的《住宅共用部位设施设备专项维修基金管理办法》第四条规定了必须建立“维修基金”及“维修基金”的用途:

　　凡商品住房和公用住房出售后都应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金(简称“维修基金”)。

　　维修基金的使用执行《物业管理企业财务管理规定》(财政部财基字987号),专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、www.fangxiucai.com更新、改造。

　　其中第五条规定了“维修基金”的来源和权属:

　　商品住房在销售时,购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款式2%—3%的比例向售房单位缴交维修基金。

　　售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有,不计入住宅销售收入。

　　维修基金收取比例由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定。

　　(三)、自1998年10月1日起施行的《广东物业管理条例》第三十二条规定了“维修基金”的设立主体、交缴比例、权属、代管

　　原则:

　　业主委员会应当设立物业管理维修基金。

　　物业管理维修基金由物业建设单位按物业总投资的百分之二,在向业主委员会移交物业管理权时,一次性划拨给业主委员会,其所有权属全体业主共同所有。

　　物业管理维修基金由县级以上人民政府物业管理行政主管部门设立专款帐户代为管理,不得挪作他用。

　　(四)、国务院颁布的、自2003年9月1日起施行的《物业管理条例》将“维修基金”改为“专项维修资金”。“专项维修资金”特指由法律规定的由业主交纳的

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