试论中国物业管理企业文化建设

在市场经济条件下，没有能回避市场的企业，也不应当有不搞企业文化的企业。一个企业的生存和发展，必须依靠建设优秀的企业文化。竞争越是激烈，企业文化建设的任务就越是紧迫，那种把经济工作与企业文化建设对立起来的观念和做法，往往就是企业战略性的失误。越困难的企业越要抓企业文化建设，困难企业不抓企业文化建设，无异于放弃生存的权利，那种认为没有钱就不能抓企业文化建设的观点是错误的，因为企业文化诸要素中，观念、精神、道德、制度等文化的建设是可以不花钱或少花钱就可以干起来的，而且，困难企业没有了精神支柱，没有了目标、追求，会更加困难，反之抓好了企业文化建设，企业上下同心，精神振奋，方略正确，就可以走出困境，效益自然也会好起来，这是企业生存发展中相辅相成，互相
促进的两个方面。
一、当前物业管理企业生存发展现状
1、政策法规环境的影响
《物业管理条例》刚刚出台,但其中的一些问题还尚未理顺,因此在实施过程中仍然会出现困难,物业市场不规范,法治、人治并存，政府对物业企业的资质管理以及招投标管理有待进一步加强，还存在很多不规范的环节。
另外一方面的影响包括：物业管理公约权力不足；缺乏物业管理公约内容制订的监管；现行的物业管理法规制度未能全部落实执行监管；缺乏针对商业办公大厦及商场的物业管理法规制度；缺乏有效的物业管理费用追收途径；物业管理费用收取标准的控制过严；按管理费收入金额提取5％的营业税金。
2、房地产发展商的影响
国内的房地产发展商往往基于成本的因素考虑，造成种种问题而增加日后物业管理公司的管理难度及管理成本。如：新建物业的遗漏工程；物业建筑期内草率的工程监督及测试；物业配套设备不匹配；公用设施、设备维修专用基金未能落实；顾问式的物业管理服务，即发展商在物业落成后，自行成立物管公司，再委托知名的专业管理公司提供物管顾问服务，这种模
式极易导致物管服务的质量下降。
3、物业配套设施及设备的专业保障服务状况的影响在现阶段，国内符合国际水平的专业维修保养承办商不多，引致物业先进配套设施、设备的维修保养费用高昂、无法找到合适的专业维修保养承办商。物业管理企业在别无选择的情况，多招聘直属工人，导致管理人员编制增加，影响物业管理成本。同时此等直属工人亦可能因对相关没施、设备的特点、性能了解不深
，而需要较长时间了解研究，导致工作效率降低。部分发展商为提高物业的级别，多选用国外高级进口的设施、设备，同时为降低投资成本，而不会安排较多的配套零件。因此相关物业的物业管理企业在日后的维修保养过程中，均面对欠缺进口配件、增订进口配件时间较长、增订进口配件费用高昂等问题，而影响维修时间，降低物业管理水平质量。
4、物业管理服务的人力资源状况的影响
这主要包括：较难招聘到合适的专业物业管理人员；专业物业管理人员的培训不足；管
理经理人员上岗证专业培训及监管不足等。
5、其他因素影响
这主要是指，国内普通业户难以缴纳高水平的管理费用；国内普遍业主对专业物业管理概念不清等等。　　
二、企业文化建设在物业管理企业中的地位
伴随着科技进步和社会生活的变革，企业管理理论和实践得到不断丰富和发展。企业管理的核心以由重物质的“硬管理”转变到重精神的“软管理”。从人发展的历史看，世界各民族的发展无不以追求经济的富强，文化的先进为目的。企业管理简单的说就是通过人的集合、资源的集合，然后产生巨大的经济效益。无论何种企业，经营要想获得成功，资源、资金、技
术是不可或缺的。但仅有这些因素又是不够的，特别是在强调“以人为本”的今天，如何将人、资源、资金、技术等要素有效的组织起来，是非常关键的核心问题。我们不仅仅要关注企业的体制是否有利于这种集合，我们还必须关注企业的文化。文化对于企业的发展的核心作用是凝聚力与竞争力的形成。任何成功企业必然包括了文化的成功，要赢得战略上的优势，占领
文化制高点是最重要的手段之一。物业管理企业作为以房屋为管理对象，以人为服务对象的市场主体，更应该对企业文化建设高度重视。企业文化，实际就是一种以价值观为核心的对企业全体员工进行企业意识教育的微观文化体系，其核心是企业价值理念,作用对象是企业全体员
工。
三、企业文化竞争力的理性思考
物业作为一个新兴的行业，面对日益激烈的市场，不仅仅要求一个物业管理企业充分了解其外部环境和行业状况，客观分析自身的竞争地位，更重要的是使一个物业管理企业登上文化管理的台阶。企业文化是客观存在的，它对企业生存和发展起着举足轻重的作用，企业文化建设是企业经营管理的重要组成部分。企业凝聚力大小是企业生命力和企业活力的重要标志，
市场竞争归根到底是人才的竞争，提高企业凝聚力，从而增强企业在人才市场上的竞争力。企业凝聚力实际上是一种群体凝聚力，它表现为群体对成员的一种内聚作用，表现为全体成员的向心力。具体而言，群体内聚力是指群体对成员的吸引力和成员之间的相互吸引力，形成的前提是满足员工的某种需要。需要的满足带来积极的心理状态，从而增加成员对组织、对群体的
归属感，表现为吸引力。因此，可以得出这样的结论：企业内聚力的基础是满足员工的需要。员工的各种需要有赖于内部得到满足，其物质方面的需要主要是通过工资、安全、福利的改善而得到满足，其精神方面的需要则须通过企业内形成良好的人际关系、良好的领导方式、良好的企业道德企业风气、企业精神等方面的满足，而且还必须尽量满足员工精神方面的需要。而
精神需要的满足离不开良好的企业文化的培育和建设，否则企业凝聚力将无法随着员工需要层次的逐步提高而长期保持和加强。毫无疑问，为了提高企业的凝聚力，企业应该解决一个关键问题：如何在本企业内部建设团队的企业文化。
随着中国物业管理服务市场的巨大发展，物业管理企业面对越来越激烈的考验，其核心的焦点在于服务质量。而服务质量的核心在于企业文化，企业文化是21世纪物业管理企业面对还处在混乱时期的市场所必须要解决的一个战略生存课题。
四、重新认识物业管理企业文化建设的具体内容
1、企业文化的含义：企业全体员工在长期的创业和发展过程中培育形成并共同遵守的最高目标、价值标准、基本信念和行为规范。
2、企业文化的结构分为三个阶段，即精神层、物质层和制度层。精神层主要是指企业的领导和员工共同信守的基本信念、价值标准、职业道德及精神风貌。精神层是企业文化的核心和灵魂，是形成物质层和制度层的基础和原因。企业文化精神层包括6个方面内容：
（1）企业最高目标。企业发展战略目标是企业全体员工凝聚力的焦点，是企业共同价值观的集中表现，它反映了企业领导者和员工的追求层次和理想抱负，是企业文化建设的出发点和归宿点。
（2）企业哲学。企业哲学是在企业长期的生产经营活动中自觉形成的，并为全体员工所认可和接受，具有相对稳定性，它的形成是由企业所处的社会制度及周围环境等客观因素所决定的，同时也受企业家思想方法、政策水平、科学素质、实践经验、工作作风以及性格等主观因素的影响。企业哲学是处理企业日常经营管理过程中发生的一切问题的基本指导思想和依据
。
（3）企业精神。它是企业有意识提倡、培养员工群体的优良精神风貌，是对企业现有的观念意识、传统习惯、行为方式中的积极因素进行总结、提炼和倡导的结果，是全体员工有意识地实践所体现出来的。因此，企业文化是企业精神的源泉，企业精神是企业文化发展到一定阶段的产物。
（4）企业风气。企业风气是约定俗成的行为规范，是企业文化在员工的思想作风、传统习惯、工作方式、生活方式方面的综合反映。
（5）企业道德。指调节职工之间、职工与企业之间、企业与制度之间三方面关系的行为准则和规范。道德与制度都是行为准则和规范，但制度具有强制性，而道德却是非强制性的。一般来讲，制度解决是否合法的问题，道德解决是否合理的问题。

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