物业管理常见法律纠纷之天面使用权纠纷

物业管理与小区居民生活息息相关，物业公司在管理(确切的说应该是提供服务)过程中可能会有意识或者无意识的有一些侵犯小区业主权益的行为，某些业主为了自己的便利或者其他原因可能会有侵犯其他业主权益的行为，上述行为在各方协商不成的情况下轻易引发纠纷，导致与业主之间或者小区业主之间的对立(狭义的讲，小区业主之间的很多纠纷不应该纳入物业管理纠纷中，我们暂且将与物业管理有关的纠纷纳入其中姑且作为纠纷)。笔者结合自己的实践，将其中常见纠纷归类总结，以供大家参考使用，以便更好的维护各自权益。
【案情】某楼盘11A业主(其居住的楼盘为13层)在天面上种植了大量花草，同时在天面墙角四面搭建育苗沟，破坏了天面的防水层，同时修建铁门，用钥匙锁住，阻止其他业主自由进入。后13A业主由于屋面渗水，要求物业公司进行维修。物业公司随多次要求11A业主搬离种植的花木，拆除违章育苗沟和铁门，11A业主置之不理。后物业公司撬开铁锁、拆除育苗构和铁门，搬移花木。在搬移过程中造成部分花木损坏。11A业主以物业公司侵犯财产权为由将物业公司告上法庭，要求物业公司书面赔礼道歉、将搬移的花木恢复原状、赔偿花木损失费6000元、赔偿精神损失费50000元、承担诉讼费用。物业公司抗辩其是按照《前期物业管理服务协议》以及《用户手册》中赋予的物业公司的权限行使权利，同时物业公司多次敦促业主自行搬移，因此责任在业主方，物业公司对此不存在任何过错，请求法院驳回业主全部诉讼请求。法院认为业主在天面上种植花木将私有权力扩大到公共权力范围行使，实质侵害了其他业主权益，违反了《用户手册》的规定。阻止业主在天面种植花木，是合法行使权的行为，但是实施这一行为过程中方法不当，侵犯了业主对财产的所有权，但由于业主对损失大小难以提供证据证实，酌情补偿2000元，驳回业主其他诉讼请求。
【分析】天面作为整栋楼的共用部位，其所有权和使用权均应归属于该栋楼全体业主享有。因此，该栋楼的每位业主均对天面享有使用权，均有权对其进行合理使用。业主将天面锁住，阻止其他业主进入不仅妨碍了物业公司的管理，也对全楼其他业主权利造成侵害。业主明知天面属于公共地方还建造违章育苗构铁门，对于违章花栏被拆除的风险应该是能够预知的——违章育苗沟和铁门肯定会被拆除(无论是自行拆除还是被政府有关部门拆除)。业主在明知有风险的情况下将自己财产添附到天面上，属于对自己财产的处分，风险应该由其本人承担。 从物业公司角度看，依据《前期服务协议》和《用户手册》中的约定有权对小区进行管理，对于业主在天面搭建违章建筑的行为应该及时制止并予以纠正，但是由于在处理事情过程中没有积极履行自己的管理职责，未及时劝阻、制止业主在天面搭建违章建筑，在事发之后采取的措施不太恰当，造成业主花草受损，因而对业主的财产损失的扩大有一定过错，应承担相应的赔偿责任。 另外，从相领关系角度分析，该栋楼其他业主也有权要求恢复原状，排除妨碍。
【经验】从业主角度看，在公共部分行使权利的时候需有一个合理限度，不得影响或干扰他人生活，不得侵犯其他业主权益。如本案中业主认为自己在天面上种植花木有利于美化环境，但是其喜欢花木并不代表全体业主都喜爱花木，不能够将自己的意愿强加给其他业主。 从管理公司角度看，应该及时行使管理权，对于业主在公共部位搭建违章建筑的行为应该及时纠正制止(如通过发函、报有关部门等方式)，发生之后必须采取较合理的方式。本案中，如将业主花木搬移之其他地方，未造成损害的话也无须承担赔偿责任了。

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