深圳物业管理招投标：迎来攻坚时刻？

　　如果说法制环境的完善是物管招投标的“天时”，物管市场招标方的成熟为“地利”，物业管理企业的规范为“人和”，那么政府主管部门的筑渠引流、疏导并举将是物业管理招投标走上正轨的重要助推器。

各方采访
德恒律师事务所深圳分所律师熊德洲：
　　在涉及民事法律关系方面，政府越少干预越好是一个基本观点。但在行政法规明确规定的情况下相关部门就要行使法定的职责，具体到物业管理招投标，政府规章和行业管理办法都规定要主管部门备案。而涉及协议招标方面，国家《物业管理条例》规定一定要政府部门批准，即行业主管部门审批。既然法规已经有了备案规定，实际操作中就应侬法行事。备案制度实际上不是严格审批，而是典型的事后监督，事后监督与备案其实是一回事。深圳条例与国家条例在这一点上是不矛盾的，只是更加严格了。在物管招标方面有两点是明确的:即备案制度与协议招标要行政主管部门批准。

　　根据深圳实际情况，有如下建议:充分利用深圳经济特区立法权，加快立法进程，把法规体系统一起来，消除政府规章和行业管理办法中不协调的地方。按照行政许可法的精神制定业主大会、业主委员会运作规则，其中有些内容可在业主公约中进行规定，主管部门可以通过起草业主大会章程示范文本和业主委员会的议事规程等带有法律约束力的章程使业主委员会的运作有章可循。如何设计好业主大会的议事规则，而不致使其不能体现绝大多数业主的意愿是规范业主委员会行为的关键。充分并有效发挥街道办、居委会和派出所等基层组织的职责，街道办和居委会发挥作用是基于社会公共利益安全考虑。有人提出让居委会取代业委会，这在法律上是不能成立的，业委会是基于建筑物区分所有权所享有的财产权利，居委会是群众性的自治组织，可以发挥作用但不能取代。街道办和居委会在处理业主与物业公司关系时，要区分哪些是财产权利，哪些是公共利益，不能完全混淆。基层组织是不能行使业主的财产权利的。

　　在前期物业管理企业与后期物业管理企业对业主公共财产的交接上也存在一些问题，这些问题也需要通过立法来解决。

深圳市赛格物业管理有限公司总经理刘弦：
　　物业管理招投标存在很大问题，招投标是为了公平，但现在很多招投标都不公平。招标信息一公布，投标方往往使出浑身解数尽可能利用上各种社会人际资源，存在很多潜在的不公平的东西。在评标时，有的招标单位并没有按照招标规则去办。现行招投标形式也存在一些问题，如同一资质的企业可能在管理质量上存在很大差异，评标时给评委的时间很有限，很多招投标的专家都少于2/3；招标过程的保密性和公正性无法保证等。研究其他行业的招投标会给物业管理招投标以借鉴作用。业主委员会在行使招标权利的同时如何承担相应责任也是规范招投标市场的关键。

深圳市万厦居业有限公司总经理周宏泉：
　　要促进物业管理的市场化，关键是要建立一种能促进行业健康发展的市场体系，培育保障市场主体各方贵、权、利均衡相符的科学的市场机制。针对目前的市场发展现状，物业管理市场体系建设应把握好如下三个度:

　　一、把握好减少行政干预与强化政府监督的度。减少行政干预既是市场经济发展大环境的必然要求，也是物业管理行业自身发展的内在动力所在，同时还是从根本上解决物业管理现存问题的最终办法。

　　但是，减少行政干预不是政府可以撒手不管。我们必须充分认识现阶段物业管理行业的一些特点第一，物业管理还处于朝阳阶段，从某种意义上说，政府的干预是深圳及全国物业管理发展的主要原因。第二，物业管理事关千家万户，企业和业主都需要政府的干预。如果行业发展失控，得不到政府的有力监管，一旦出现问题，必然带来对于社会和经济秩序的危害。第三，我国目前还处在市场经济体制的建设过程中，市场的法制环境、企业的自我约束、行业的自律规范还不足以形成完善的良性市场机制，还不能达到政府可以放手不管的程度。所以从一定意义上讲，政府的行业监督不仅不应削弱，还应加强。不过，这些监督只能是从通过制定完善法律体系、发挥行业协会的作用、建立企业诚信档案、发挥正确的舆论导向、促使业主委员会的运作进入健康轨道、明确行政管理职责等方面来实现。

　　二、把握好维护业主权益与维护企业利益的度。发挥市场作用最直接的受益者是业主，政府最初就是想通过市场机制来保障业主的利益，解决投诉热点，缓解政府压力。基于上述出发点，政府在制定法律规章时，充分考虑了业主的利益，极大地强化了业主委员会的权力。法制环境的片面性，必然导致法制权利的失衡。正因为如此，近年来，企业恶性竞争加剧，维权英雄辈出，物业管理费用及相关收费标准不断降低，管理标准不断提升，管理成本和经营凤险不断增加，企业利益很难得到保障，由此导致了物业管理市场各主体要素之间的平衡被打破，种种矛盾纠纷层出不穷，矛盾解决束手无策。所以我们在制定法律法规和行政监督管理申应在促进行业健康发展的总原则下，系统把握市场各方主体贵、权均衡这个度，综合考虑社会各个层面的整体利益，不能片面强调某一个方面的权利和责任，顾此失彼。

　　三、把握业主说了算与市场说了算的度。从理论上说，业主说了算市场说了算是一致的，一直以来，大家也都是这样认为的。但从实践来看，二者还是有区别的，深刻认识这个问题是很有意义的。

　　市场是一个体系，是多方共同作用的结果，不仅仅是消费者一方。以前我们一直说业主是上帝府对行业的监管，上帝说还不够；而对业主和业主委员会的督促，上帝;就认为是多余的、是行政干预。所以说我们在制定市场规则、执行市场法则时要做到既要维护业主的权益、尊重政府的行政权，也要注意维护物业管理企业的合法权益。我们更应遵循法律，市场主体各方都必须置于法律的保护和制约之下，不能有上帝。
深圳南天一花园业主委员会主任范国振：

　　对招投标和业主委员会的监管关键是制定相应的政策法规，要法制而不是人治。完全靠道德操守和个人觉悟来规范业主委员会的运作肯定是不现实的。同时不要把业主委员会看成是洪水猛兽，不能把少数业主委员会在招投标中的谋取私利当成是普遍现象。只要招投标是严格按照程序来运作的，就应该充分尊重业主的意见。

　　物业管理的招投标专家最好是技术专家。现行物业管理的指标并没有完全量化，而物业管理招投标中却把非量化的东西用量化的形式表现，如投标企业最后往往以零点几分之差决出胜负，这也是不科学的。

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　　深圳景田社区居委会主任张碧芳认为，事后监督势必给社会造成动乱。当前业主委员会隐瞒业主、随意招标的现象时有发生，所以业主委员会应该在政府的引导下开展工作，而目前又缺乏主管部门的指导和有效运作机制，随着业主委员会民主意识的提高，有关法规跟不上。同时，业主委员会成员违反有关政策法规却没有有效的监管手段，应加快业主委员会监管的立法。

　　深圳市人大法工委办公室副主任李宇东指出，在后期阶段，政府不是该不该管而是怎么管的问题。业主委员会采用合同的方式选聘物营企业属于民事行为，国家条例对后期阶段未规定是公开招投标还是协议招标，特区条例规定必须进行公开招投标，意在保护全休止主的利益。至于招投标过程中出现的不规范行为，则需要政府通过立法的方式杜绝。由于目前业主维权意识的进步与立法滞后的矛盾，导致实践中出现了一系列问题。目前的主要问题是法律滞后的问题，希望政府主管部门加快条例修改的步伐。

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