论深圳物业管理企业外拓内地市场方略

　　由空白走向饱和,是市场发展的必然规律;市场进入饱和状态,将意味着大量“能力”处于闲置状态,行业竞争由此走向深层次化,平均利润率降低,迫使这个行业的相关资源向其它更具诱惑力的市场转移,深圳的物业管理向内地扩张,是市场规律的自然体现。本文试图归纳整合深圳物业公司外拓内地市场的实践,识别所面临的风险,分析项目失败的原因,以期求得一个解决的思路与办法。

　　深圳物业管理外拓市场现状

　　深圳自1980年成立了中国第一家物业管理公司以来,经历了二十多年的发展,1994年在深圳市住宅局主持下,莲花北村的物业公司选任中首次实行了招投标决定物业管理单位,此后更是在1996年在鹿丹村实施了全国首次物业管理公开招投标,其结果是刺激了深圳市物业管理市场飞速发展,领跑全国,物业管理作为一个朝阳行业,其在社会上的认知度在近年更以指数的形式扩张,2001年国家建设部公布了首批一级资质物业管理企业,深圳企业占18家,而在这个时候,已经有多家物业管理公司在深圳市外设点外拓物业,当时的情况表现为:物业管理是将以深圳为代表的大城市为中心,向全国范围内扩张:莲花和华侨城入主山东,国贸占据重庆,福田进入苏州和南昌,中航抢滩天津,科技园进入南京,万厦进入昆明,金地在华中也造成很大影响。北京更是成为万科、中海、长城、莲花等多家深圳物业公司进行角逐的战场,这标志着深圳物业管理在全国性的竞争与渗透进入到一个高潮。

　　但是在2002年初,《中国房地产报》刊出《深圳物业管理“北上”失利》一文,以“北上受挫,有苦难言》的醒目标题给深圳市物业管理行业敲响了警钟,接下来是近一年时间的深圳物业管理“震荡期”, 2002年11月“搜房网”文章,《盛世危言:深圳物业管理的生存困惑》一文,更以一种极富悲剧气息的论调表达了深圳物业管理企业和行业“内外交困”的局面,但是不可否认,2002年中深圳物业管理公司改制时期的走马换将、泡沫扩张、集体诉讼、人才流失以及在外拓物业管理的实践当中各种不成熟的表现和外在因素的影响,导致深圳物业公司外拓市场的格局发生了重大变化,其中出现了为数不少的“退出”个例,如四家深圳物业公司退出武汉、华侨城退出山东市场、中海退出北京等等,扩张受挫,由此带来的经济上的损失和社会影响且不论,进而派生出市场机会的稍纵即逝,必须是所有涉足外地市场的物业管理公司所加以重视的,深圳物业管理企业激活了全国的物业管理行业,但是却享受不了胜利的果实,这必须从当前内地物业管理市场的多种特征来加以分析。

　　内地物业管理的市场风险

　　行业的市场发展有其生命周期,如果说深圳的物业管理行业进入了青年期——在一个充满焦虑、困惑而又具有强健的体魄、能够逐步走向成熟的时代的话,内地大多数物业管理市场仍然处于婴儿期,刚刚焕发出生命的喜悦和光辉,却又容易被扼杀在摇篮里。在内地,物业管理行业面临非常多的不确定性,随着“十六大”制定的“全面建设小康社会”的目标,内地物业管理市场面临极好的机会,但同时也存在严重的挑战,笔者通过多年来在内地物业管理市场实战经验总结,归纳出如下风险特征:

　　一、行业宏观环境尚且有待改善,主要表现在内地政府部门对专业物业管理的认识及态度上,思维方式不转变,无法带来行为方式的实质性转变,在内地的政治、经济环境下的传统眼光,物业管理仍属“后勤”、“房管”模式的变形和补充,经济相对落后,权利意识缺位,由此派生的配套法律不完善、房地产市场不规范,造成了物业管理先天不足。

　　二、行业主体服务能力不强,在内地,物业管理绝大多数人员年龄老化,素质较差,提供的服务层次较低;作为企业本身,管理绩效不佳,没有作为一个市场主体的地位、能力和资格,很多内地城市物业管理表面繁荣,实质都是一些房地产商的炒作,独立运营、自负盈亏、自我完善的社会化物业管理企业很少,行业存在一定的“逆向选择”状况。

　　三、买方的购买力严重不足,多层的物业管理费支出在深圳仅占家庭收入的0.5—3%,但是同样的标准在内地却往往要占到3—5%,一些内地城市平均工资仅数百元,每月交纳10—40元的物业管理费,实际上非常吃紧。即使在一些高档楼盘当中,因为关系房的存在,业主的实际经济承受能力与住户档次不相匹配,收费难和收费低,是当前全国物业管理行业的普遍状况。

　　四、进入壁

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