物业管理招投标中若干问题的法律分析

    开标和评标的最终目的是为了确定中标人，也就是确定合同相对人。中标人确定后，招标人应当向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人。中标通知书实质上就是招标人对其选中的投标人的承诺。但其又有两点不同于合同法关于承诺的规定之处。1、由于我国基本采用送达主义，合同法规定承诺通知到达要约人时发生法律效力，因此，承诺发出后在到达要约人之前还可撤回。而中标通知书则自其发出后即具有法律效力，不存在撤回的问题。《招标投标法》第45条规定：“中标通知书对招标人和中标人具有法律效力。中标通知书发出后，招标人改变中标结果的，或者中标人放弃中标项目的，应当承担法律责任。”除了招投标法规定的行政责任外，在民法上，该责任主要是基于缔约过失的责任。  2、合同法规定承诺生效时合同成立，而中标通知书发出后，承诺虽然发生了法律效力，但在书面合同订立之前，合同尚未成立。《办法》规定，招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内按照招标文件和投标文件订立书面合同。可见，只有在双方正式订立书面合同之后，合同才成立。如果招标人或者中标人拒绝与对方订立合同，同样需要承担缔约过失责任，赔偿对方信赖利益的损失。《办法》第39条规定：“招标人无正当理由不与中标人签订合同，给中标人造成损失的，招标人应当给予赔偿。”

    在物业管理招投标中，此处订立的书面合同即物业服务合同。1997年建设部颁发了《物业管理委托合同示范文本》（建房『1997』第263号令），对两种物业服务合同的条款作出了详备的示范规定，此处物业服务合同的签订需以该文本为参考。

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