物业管理条例释义-第五十六条

　　 责任人对存在安全隐患的物业进行维修养护的义务

　　 第五十六条 物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。

　　 责任人不履行维修养护义务的,经业主大会同意,可以由物业管理企业维修养护,费用由责任人承担。

　　 【释义】 本条规定了责任人对存在安全隐患的物业进行维修养护的义务。

　　 法条在这里使用了责任人的概念。该条把责任人与物业管理企业相并列,强调责任人不履行维修养护义务的,经业主大会同意,可以由物业管理企业维修养护。所以,该条的责任人,就不包括承担维修养护义务的物业管理企业本身。因此,所谓责任人主要包括两种情况:一种是物业业主专有部分存在安全隐患、危及公共利益和他人安全的责任人,比如阳台玻璃的安装不够牢固等。这部分的责任人是物业专有人,物业专有人对自己专有的部分,有义务维持其正常的安全状态。如果物业存在着安全隐患,对公共利益和他人的合法利益造成危险的,区分所有人应该及时的维修养护。这种义务来源于所有权的行使本身,所有权人有权利在符合法律规定的范围内自由的使用自己的财产,但是,也有义务尊重他人的人身财产安全,确保物业的正常安全状态,如果物业存在着安全隐患,业主就有义务及时的加以维修养护。

　　 另外,如果第三人造成了业主专有部分的损害,那么,在对外关系上,物业专有人仍然是责任人,因为,其他业主很难知晓到底谁是具体的侵权人,也就无法行使相应的权利,它只能以物业专有人为责任人,要求其承担维修养护的义务。当然,物业专有人在承担责任之后,可以再向具体的侵权人追偿。这种责任具有依附于物业的性质,在业主将物业转让给第三人的时候,相关的责任也就由受让的第三人来承担。受让人因此遭受的损害只能由其再向出让人追偿。第二种是对共有部分消除危险的责任。它也可以分为两种情况,一种是侵权责任人,对因自己的侵权行为造成物业危险的,比如侵权人在对共有部分施工过程中,擅自破坏承重墙,破坏管道线路等,给他人或公共利益带来了危险或妨碍,作为业主代表的业主委员会有权要求侵权责任人恢复原状、消除危险、排除妨碍。另外,如果业主大会或业主委员会将某一项维修养护工作承包给物业管理企业以外的企业或个人,那么,该承包的企业或个人也是维修养护义务的责任人。在维修养护的过程中,如果需要利用相邻关系人的通道、阳台等,根据相邻关系法理,相邻人有提供必要的方便,予以协助配合的义务。

　　 在责任人不履行维修养护义务的时候,由于损害造成的危险或隐患事关全体物业人的财产人身安全,必须及时加以消除,否则一旦造成后果就不堪设想。为了充分发挥物业财产的效用,杜绝事故的发生,条例规定,经业主大会同意,可以由物业管理企业维修养护,费用由责任人承担。《民法通则》第117条第2款规定,损坏国家的、集体的财产或者他人财产的,应当恢复原状或者折价赔偿。受害人因此遭受其他重大损失的,侵害人并应当赔偿损失。物业业主当然可以根据法律规定,要求侵权人予以维修养护,必要时可以通过诉讼来救济,强制其履行义务。

　　 但是,这种情况显然要费时费力,所以,条例才作了这样的规定。由于这在本质上是在物业管理企业和全体业主之间形成了一个新的合同义务关系,因此,必须得到业主大会的同意。当然,由物业管理企业维修养护,主要是考虑到物业管理企业熟悉物业情况,有维修养护的经验,并不是因此就对业主大会的意思自治进行限制。所以,条文特别强调了,“可以”由物业管理企业维修养护,而不是“应当”或“必须”由物业管理企业来维修养护。由此所产生的费用由责任人承担,当然,在这里的费用必须是合理的费用,在发生争议时,双方可以请求人民法院予以确认。

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