物业管理的招标与投标-争议及其解决方式

　　1.合同签订谈判期间的争议

　　招标投标双方在签订合同之前仍需经历谈判阶段。此时，其谈判重点集中在一些关键性条款上，如标价、服务内容等。双方都是在为争取自身利益作最后努力，甚至一些违规行为也会出现。例如，业主委员会可能会要求中标公司降低收费，可能会修改原合同规定的服务内容，甚至会增加服务量；同样，这种情况也可能会发生在物业管理公司身上。此时，矛盾冲突显得尤为激烈，争议主要体现为双方对合同有关条款修改变更的不同主张。

　　2.合同履行期间的争议

　　这一时期的争议体现为一方对另一方在履行已签订的合同条款时的认定差异，它主要包括双方在合同履行的方式、时间等方面的认识偏差。

　　(三)案例分析

这样的合同有效吗？
　　原告(反诉被告)：××房地产开发公司

　　被告(反诉原告)：××物业管理公司

　　案情简介

　　原告××房地产开发公司是××市××新村××高级公寓的开发商。199×年上半年，该房地产开发公司在承建过程中就已将该高级公寓的住宅全部预售给了当地的某公司、某医院及其他一些个人购房户。

　　同时，该房地产开发公司面向全国进行该物业管理项目的招标。在所有参与竞标的30个投标公司中，××物业管理公司竞标成功，并与开发商签订了《委托管理合同》。合同约定：××房地产开发公司将其开发的××新村××高级公寓(建筑面积约5万平方米)的物业管理权发包给××物业管理公司，××物业管理公司应于物业竣工时进驻该物业，提供物业管理服务。合同约定承包期为8年，承包金按实际住房面积计算，每月每平方米1元，并约定××物业管理公司应于合同签订后10日内向××房地产开发公司支付履约保证金10万元。

　　同年10月，该房地产开发公司又与物业管理公司签订了《维修委托合同》。合同约定：××新村××高级公寓在保修期内的维修任务由房地产开发公司全部委托给物业管理公司承包维修，总承包工程款为20万元。

　　据此，物业管理公司向房地产开发公司支付了履约保证金10万元，而房地产开发公司也陆续向物业管理公司交付了该物业部分房屋及有关附属设施，面积约为43210平方米。

　　及至第二年6月，该高级公寓建成竣工，经有关部门组织验收合格，共有350家住户相继迁入。当年7月，该高级公寓全体业主召开业主大会，组织成立了业主委员会，并由业主委员会代表全体业主与物业管理公司签订了《委托管理合同》。物业管理公司在实施物业管理行为期间，按合同约定实施物业管理行为，并向住户收取物业管理费、维修基金、水电费等，但是并没有按原合同约定向房地产开发公司支付承包金。房地产开发公司以此为纠纷事由，将物业管理公司作为被告，向××市××区人民法院提起诉讼。

　　双方陈述

　　原告房地产开发公司诉称：原告按照与被告签订的《委托管理合同》，已经将××新村约5万平方米的高级公寓的物业管理权发包给被告。而被告却只依合同给付原告保证金10万元，承包金分文未付，至今共欠承包金120万元。原告认为被告的行为严重违约，请求法院判决解除合同，判令被告及时偿付拖欠的承包金本金及利息，并相应承担违约责任。

　　被告物业管理公司答辩，同时提出反诉称：

　　1.原《委托管理合同》中关于被告按每月每平方米1元向原告交纳承包金的约定违反了物业管理法规，是无效条款，不应受法律保护；

　　2.原告没有按时按约定的面积交付房屋，造成被告少收管理费100.0329万元；

　　3.按照双方签订的《维修委托合同》约定，原告应于合同签订当年年底支付维修费6.8万元，此款超期支付一天，应当按总额的3％给付罚款，而房地产开发公司至今未付此款。故被告反诉，请求法院判令原告支付物业管理维修费6.8万元、违约金10万元，以及未按合同约定的面积交付房屋给被告造成的损失。

　　一审判决

　　经××市××区人民法院审理判定：

　　1.原告房地产开发公司和被告物业管理公司签订的《委托管理合同》及其补充协议，严重损害了××新村××高级公寓业主的利益，应确认为无效合同。双方依据该合同所取得的财物应相互返还；

　　2.房地产开发公司要求物业管理公司支付承包金120万元及其利息，以及物业管理公司反诉要求房地产开发公司赔偿因房屋交付延迟和面积不足给其造成的损失，均属无理要求，应予驳回；

　　3.房地产开发公司和物业管理公司因《维修委托合同》所产生的纠纷，与本案是不同的法律关系，不予合并审理。房地产开发公司和物业管理公司之间的委托关系虽然无效，但鉴于物业管理公司已对××新村××高级公寓管理多年，为维护该公寓的管理秩序和便于收回住户拖欠的物业管理费、维修基金、水电费等，可限期由物业管理公司将××新村××高级公寓的管理权及维修基金交房地产开发公司代管。

　　裁决决议：

　　1.限房地产开发公司于本判决生效之日起两个月内返还给物业管理公司保证金10万元；

　　2.限物业管理公司于本判决生效之日起两个月内将已收取的维修基金和××新村××高级公寓的有关附属设施(按移交清单所列)交房地产开发公司代管；

　　3.驳回房地产开发公司的其他诉讼请求和物业管理公司的反诉请求。

　　一审判决后，被告物业管理公司不服，以房地产开发公司未按期交足物业面积给其造成损失应当承担责任，以及该高级公寓的物业管理权已经由业主委员会授予该公司行使，房地产开发公司无代管权为由，向××市中级人民法院提出上诉，请求改判。

　　二审判决

　　经××市中级人民法院二审判定：

　　1.××新村××高级公寓全部业主组成的业主委员会，已经在迁入后第二年7月经××市房地产管理局批准成立，并与上诉人物业管理公司另外签订了《委托管理合同》。该中级人民法院认为：物业管理是近年来住房商品化过程中出现的新行业，谁可以行使该权利，应当由物业的所有权人(即业主)决定。根据国家建设部1994年3月23日发布的《城市新建住宅小区管理办法》第六条规定，“住宅小区应当成立物业管理委员会，物业管理委员会作为业主大会的执行机构，有权选聘物业管理公司、物业管理人员或其他专业服务机构对本住宅小区进行物业管理，并与其签订物业管理合同”，因此，××物业管理公司与业主委员会签订的《委托管理合同》的授权是有效的。

　　2.被上诉人××房地产开发公司只是××新村××高级公寓的开发建设单位，它以招标为名，擅自将住宅小区的物业管理权“发包”给物业管理公司行使，借机收取承包金，该行为侵犯了业主的合法权益。依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第五项的规定，这个承包合同及其补充协议应为无效合同。依照《民法通则》第六十一条第一款的规定，房地产开发公司应当将保证金10万元返还给物业管理公司，其要求物业管理公司偿付承包金和承担违约责任的诉讼请求应当驳回。物业管理公司根据无效合同的约定，要求房地产开发公司偿付因少交付物业管理面积而给其造成的损失的反诉请求，不予支持。房地产开发公司对该高级公寓没有物业管理权，原审在处理合同无效时虽然注意到这一问题，但是以维护该高级公寓的管理秩序和便于收回住户拖欠的物业管理费、维修基金、水电费等为由，判决将该高级公寓的物业管理权及维修基金交房地产开发公司代管，没有法律依据，应当撤销。现该高级公寓业主委员会已经成立，并与物业管理公司签订了《委托管理合同》，这是业主行使权利的行为。物业管理公司据此提出上诉有理，应予支持。

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