物业租赁管理服务实务指南

随着物业管理二、三级市场的发展，物业租赁管理将是物业管理公司重要的业务内容。通过物业管理者的努力，将会增加物业出租率，而且物业管理者的知名度亦可吸引客户，因此许多业主或投资者愿意将物业交给物业管理公司进行租赁管理。本章将介绍物业租赁的形式、租赁契约的构成要素和物业租赁管理的具体操作过程以及租约的编写内容与技巧。

第一节　物业租赁概述
　　一、物业租赁的形式
　　1.物业租赁的概念

　　在业主或物业管理者(作为业主的代理人)为某种利益，授权租用者在规定的期限内占用物业的权利时，物业租赁便产生了。租赁以合同形式存在，合同权利被看作个人的财产权利。租赁合同规定了业主和租户双方的责任，租户只拥有暂时的物业占有权，而没有所有权。若非合同中的特殊条款限制，业主与租户都可以转换他们的权利，但即使权利转移，责任对象也不变。这就是为什么租约条款中必须申明，在未经所有者授权的情况下，租用者不得变卖、转租或将物业用作贷款抵押的原因。若业主在物业租金提高(升值)后转手卖掉，新的业主就不仅能得到房产，还享有租约契约中规定的权利和义务。

　　2.物业租赁的形式

　　(1)按物业租赁方式分。

　　①定期租赁。房产的定期租赁是物业管理中最常见的租赁形式。它包含确切的起租日期和结束日期，租期可以是一个星期，也可以是99年。当期限届满，租约自动失效而不需要预先声明，租用者必须把产权交还给物业所有者。定期租赁不因所有者或租赁者死亡而失去法律效力，即所有权益的归属形式不变。

　　因为固定期限租赁有确切的终止日，因此如果业主希望通告租户租约期满搬迁，租约上必须注明截止日期。

　　②自动延期租赁。自动延期租赁又称周期性租赁，除非租约一方提出要中止合约，否则将自动续约。租约按周、月、年的周期延续，中止通知应与周期对应。租约中止的提前时间可以是一个月到六个月不等。该形式的租赁行为不因租约一方的死亡而失效。

　　自动延期租赁可由双方根据协议达成，也可依法建立。当物业所有者与租赁者之间的租赁行为，在本期租赁期限到期时以相似的租赁条件自动延续时，协议就达成了。许多居住租约既包含定期租赁又包括延期租赁。一般开始于定期租赁(半年或一年)，然后转为周期性租赁。

　　周期性租赁是租用者按租赁手续所规定的期限已经到期，或租约中未指明租赁期限，租赁者依旧按原来的方式占用物业，并照常按期缴纳租金的租赁行为。在这种情况下，实际上租金的缴纳周期就自动延续到了下一期限，即如果租金是按月缴纳的，则延期也是按月进行的。从物业管理者的权益角度考虑，自动延期的延长期限最好是在最初的租约中明确地规定下来，如按月自动延续等。

　　③意愿租赁。意愿租赁就是给租户以时期不确定的物业租用权，意愿租赁的延续依赖双方的意愿。意愿租赁可以未经提前通知而随意中止，但一般的做法是提前以书面形式提出中止租赁的通知。与定期租赁不同的是，意愿租赁关系在双方中的一方死去时自动中止。

　　④强制占据租赁。强制占据租赁是指租户在租约到期时，在未经所有者许可的情况下强制地占用物业。此时，除非业主诉诸法律或租户自动搬离，否则物业将被继续占用。如果租户在租赁合同规定期限内没有将产权还给业主，所有者或其代理人(物业管理者)可以采取两种措施：一是不通知占用者就直接向法院提出诉讼，二是默许占用者的租用行为。当所有者接受对方缴纳的租金时，即表示默认对方在意愿租赁的模式下拥有对物业的租用权或租赁行为自动延续。物业管理者可以通过签订合法而详尽的租约来避免这一复杂棘手的问题。

　　(2)按租金支付方式分。

　　物业管理者通常采用的毛租、净租和百分比租赁三种形式，就是根据租金的计算和收缴的形式来分的。

　　①毛租。毛租有时又称连续租赁，是租用者按期支付一笔固定的租金，物业所有者负责支付源于物业的其他所有费用。水电等耗费通常由租用者支付，当然也可由双方预先商定。住宅租约通常采用毛租的形式。

　　②净租。净租租金要求租户除了支付规定的租金外，要额外支付物业费用的一部分甚至全部。净租通常在长期租赁中采用，租赁时间可达50年甚至更长。理论上净租金还可以有三种形式。在第一种形式下，租户除向业主支付租金外，还要负担水电费、房地产税和其他国家征收的费用。第二种形式下，租户除了负担第一种中所提及的各项费用外，还要支付房地产保险费用。第三种形式下，净租金内甚至要求租户负担物业维护和修缮等一切开销。

　　实际操作中，三类净租金形式可以交迭使用，因为它们的不同仅仅在于在多大程度上支付额外的费用。因此，物业管理者就要在租约中明确地定义租约形式的具体内容。

　　③百分比租赁。百分比租赁通常也称为超出性租赁，常用于零售物业的租用。租用者除向所有者定期支付固定租金外，还要根据其超出预定销售量的部分，按百分比向所有者缴纳毛租金中的部分收入。

　　大型购物中心或超市常常采用百分比租约。大型购物中心或超市的物业管理者要举办许多特别的展览，来最大范围地吸引潜在的购物者。如常举行新车、帆船或模型等展览来吸引顾客，使人们一旦为看展览而进入购物中心或超市时，就会进入租户的商铺购物，这就构成了一个双赢的局面。

　　虽然百分比租金每月会被提升或被要求支付，但该部分的分成通常按年度计算兑现。租户支付的毛利润百分比随房屋的位置、性质以及经营种类和大的经济环境的不同而不同，有时悬殊甚大。

　　业主的提成一般都要对租户毛收入的下限作规定，很少情况是不作任何规定的。业主为了保证其物业在出租过程中获得预期的经济收入，常在租约中订立有强制收回使用权的条款，该条款就确定了一个最低的租期内收入下限。当该限度在核算周期中未能达到时，所有者有权收回物业的使用权。另一种比较公平合理的做法是，当租用者未能完成条款中规定的最低租金时，可以另外追加费用以达到最低租金水平。

　　二、租约的组成
　　物业管理者应以书面的形式签订所有的租约，以保护业主的利益。租约也是一种合同，签约双方必须具备合法的身份以达成合约中的协议。一般来说，居住物业的租约要比工商物业或零售物业的租约简洁。租约的基本组成部分包括：

　　1.签约双方的法定签名

　　租约既是一份正规的合同，又意味着房地产权益的转移，因此租约上必须注明出租者和租赁者的姓名，并且要由物业所有者或其合法代表签名方能生效。当然，租约的签署权可由业主在物业管理合同中授予其物业管理者。在实践中，物业管理者应保证租赁一方在租约上签字后方能行使其对物业的使用权。如果租赁方属于公司或组织机构，租约的签署者应为租赁方法人，并且应在租约上加盖公章。

　　2.物业的具体描述

　　在签定合同时对租赁场所做精确的法律描述是至关重要的。如果出租对象是楼宇或公寓的一部分，租约应明确其所占空间的边界，如明确房间号和街道地址；但出租对象若是商业用房时，则需要在租约中附加所出租空间的楼面布置。为详细起见，租约中还要注明租户对楼梯、电梯、大堂、车道、道路享有的权限，以及被租房间的装饰、器具等项目及其状况和其他附属空间，如车库、储藏室、露台等的权限。在工商物业出租中，对物业描述的另一项内容是物业所有者将要为租户而进行的物业改造。例如要指明改造项目和所需要的费用分摊情况以及由哪一方实施改造。

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