物业租赁管理服务实务指南

　　13.规定保证金的条款

　　租约还应该包含租户缴纳保证金和保证金归还条件等内容。保证金可以是现金、支票、转让的票据等。在租期结束，业主或物业管理者应归还租户保证金，若需要扣留，必须指出租户对自己物业造成的损失。

　　14.规定业主职责的条款

　　(1)账单与通知单的及时送达。

　　租约上应注明业主或其代理人(物业管理公司)通过邮寄或递送的方式在适当时间及时向租户发送有关通知或账单。

　　(2)保障租户的隐私权。

　　保障租户的充分隐私权是业主的职责，为此租约条款中应注明：限制业主和物业管理者随便进入租户所租用的物业内，紧急情况、必要的维修需要以及临近租赁期满除外。如果物业被拍卖，条款中就应允许购买者参观物业。

　　对商业与工业物业，为保证所有者对物业监督的合法性，物业管理者应保留随意出入并巡视物业的权利，以便随时发现对物业的滥用行为和未经允许的增建或改建。精明的物业管理者还可以从巡视中发现租用公司的经营情况。

　　(3)物业的维护。

　　租约中还应该规定业主对物业维护所负的责任。一般要求业主负责所有必须的维修事务，业主一般通过物业管理公司来维护电梯系统、水电设施和排污系统等设施的良好状态，以保证使用。此外，业主还要通过物业管理者提供诸如公共区域的管理、保洁等一系列服务。

　　如果业主对提供物业维护和其他服务确有困难的，物业管理公司在草拟租约中应尽量减轻业主在这些方面的责任。当然如果业主将物业变卖，则除了将保证金交还或移交给新业主外，其对该物业不再负任何责任。

　　15.关于索赔的规定条款

　　(1)业主失责时的租户索赔。

　　①业主违约。租约中应注明如果业主或物业管理者未能履行租约规定的责任，租户可以因违约造成的损失中止租约并提出赔偿的诉讼请求。

　　②未按期缴纳被租用物业。有时业主由于前租户未能空出物业或因维修、改建工程未能及时完成等原因，而拖延交付物业使用权。在这种情况下，如果租户未能在租期开始时获得所租物业的相应权利，可以拒付租金或中止租约，也可通过法律手段获得相应的权利，要求业主赔付由此造成的损失和律师费用。因此，物业管理者在签约时应留有余地，在租约中写明允许业主在必要时推迟交付被租物业，以使租户在容许的推迟期限内不中止租约或采取其他行动，容许租户在实际租用开始后再计算租金等。租约中可以这样表述：

　　“在租期开始时，业主可能因不可控制原因而未能实质地向租户交付物业的使用权。这种事件的发生并不对租户造成损失，也不能影响租约其他条款和租约的有效性。但业主要放弃租金直至租户获得对物业的实际使用权。”

　　③未能提供租约规定的服务。如果业主未能向租户提供必要的服务，如不能正常地供热、供水或提供其他设施，以及没有对物业提供必要的维护而使物业无法正常使用等，租户有权要求中止租约，放弃对物业的租用。因此为了业主的利益，租约中应要求租户在业主的服务未提供时，向业主提出书面通知并给予一定的恢复被中断服务的时间。

　　(2)租户过失时的业主索赔。

　　因租户过失而引起的业主索赔情况如下：

　　①租户违约。若租户违反租约合同，租户将失去租约权利，还要赔偿业主的损失。一般租约中规定业主应在规定时期内书面通知租户，责令其修正。如果租户对所造成的损失未采取必要的手段加以修复，业主或物业管理公司有权自行对物业受到损害部分进行必要修复，所需的材料与人工费应由租户承担，并在下个租金缴纳期一并缴纳。如果租户选择中止租赁，租户应立即支付所需维修费用。

　　②驱逐诉讼。如果租户拒交房租和租约中规定的分摊费用、利用物业从事非法活动以及租约中止后不搬出或实施破坏等，业主可以给予对方通知后，提出诉讼要求并收回物业，这个过程就叫驱逐诉讼或执行驱逐行为。

　　③失职。这一条款是指如果租户不缴纳租金，业主或物业管理者可以中止租赁。

　　④破产。业主在签约时就要确定租户如宣布破产时应采取的措施，并写入租约条款中。

　　⑤违法行为。租约中应明确列入禁止租户违法行为的条款。
第二节　物业租赁管理的程序
　　一、捕捉潜在租户
　　1.通过广告捕捉潜在租户

　　要挖掘和寻找到最好的潜在租户，物业管理者就必须使用广告。广告有多种形式，如做标志牌、在报纸期刊上做宣传，或通过广播电视，或用信函、宣传手册、传单和网址，或通过赞助体育比赛、戏剧、音乐会等形式。问题是物业管理者如何能够用最少的广告成本开支找到最多的潜在租户。由于住宅、工业和商业物业都有着不同的潜在客户群，所以做广告时要考虑到潜在租户的类型。

　　(1)不同类型物业的潜在租户适用的广告形式。

　　对工业物业的潜在租户，可通过放置在工业区的主要干道上的大型广告牌就可找到，当然也可以通过工业经纪人寻找；商业物业的潜在租户，可通过靠近写字楼或就在写字楼上竖立广告牌或在大型橱窗里和城市报纸的特定版面上频繁登广告等方法寻找；而一个潜在的家庭租户有租赁需求时，往往通过邻居或朋友，也有通过看报纸来寻找的，因此居住物业的租赁广告可通过在物业上悬挂广告牌或在报纸上刊登。

　　(2)不同类型物业的潜在租户适用的广告内容。

　　出色的广告在人们的脑海里会留下深刻印象，这样的广告主要通过强调物业的优点和服务来吸引潜在租户的注意，一般在具体内容后就有物业位置、有效日期、参观时间和联系方式等。

　　①标志牌广告。物业的类型不同，潜在租户不同，通过标志牌寻找的效果也不同。如大型的工业、商业物业就经常使用户外广告牌，来吸引兜风的潜在租户；而大型住宅或办公楼宇就应在内部设立一个小接待室便于吸引潜在租户前来观察与查询；而小型的住宅或办公楼就可以将物业类型和联系人、有效日期、参观时间和联系方式放在待租物业或待租物业隔壁的显著位置上。

　　②报纸期刊广告。在精心选择的非地区性报纸期刊上做广告可以吸引到一系列有能力的潜在租户。吸引工业或商业方面的潜在租户，可以将陈列广告刊登在财经版面上，当然也可以放在其他版面上。而要吸引住宅类的潜在租户则要在房地产报纸上做较大版面的广告。

　　③广播电视广告。尽管广播电视的听众和观众较多，但这些广告的费用高，而且这些听众和观众都是没有经过选择的，这些人多并不意味着潜在租户多，所以这个方法会受到限制。

　　2.使用“免费”噱头捕捉潜在租户

　　物业管理者可采用类似“免费”噱头来寻找潜在租户，比如物业管理者可以提供一次免费旅行、免费游泳或网球课程、免费使用俱乐部的机会等。为了刺激和吸引更多的潜在租户光顾，广告中还可以声明：头六位签约者可免收第一个月的租金，或在一个特定的时期内有某种优惠，比如从广告刊登的第一天起10天为有效期，或在头十天内去光顾物业的客户都有一个小礼品等。

上一页  [1] [2] [3] [4] [5]  下一页

本文关键字：物业  物管公司指南，物业管理 - 物管公司指南