浅析物业管理与社区管理产生碰撞的原因和对策

　　浅谈物业管理与社区管理产生碰撞的原因和对策

　　文/厦门市厦禾旧城改造物业管理公司 黄竹

　　物业管理是我国改革开放后从国外引进的新兴产业,是市场经济的产物,实行的是“企业化管理,有偿服务”的管理体制。它的立足点是各个物业管理区域,服务对象是业主。

　　居民委员会是按照相应的法律程序建立起来,是广大居民进行自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。其立足点是社区,服务对象是居民。

　　上述概念中各个物业管理区域和社区、业主和居民从本质是同一主体和对象。在物业管理建立和发展的同时,居民委员会也确立了“二级政府,三级管理”的城市管理新体制。重点是“社区管理与服务”。两者的出发点和服务对象都 是同一主体。由于诸多关系没有理顺,加上对国家法律、法规的不同理解,在社区这个“微型社会”中,物业管理与社区管理必然会出现能混淆与碰撞。本文试从归纳产生碰撞的对策方面谈些管窥之见,诚望同行指正。

　　一、 物业管理与社区管理碰撞的原因

　　(一) 对国家有关法律、法规不同的理解

　　国务院2003年6月8日颁布的《物业管理条例》第二条对物业管理的概念界定为:指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业管理服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。具体讲,物业管理包括了下列内容:(一)房屋共用部位、共用设备的使用管理、维修和更新;(二)住宅区内公共设施的使用管理、维修和更新;(三)绿化、环境卫生管理服务;(四)停车场地的管理;(五)维护公共秩序;(六)物业维修、更新费用的管理;(七)物业楼档案资料的保管和移交《厦门市住宅区物业管理条例》(第十六条)。

　　全国人大1989年颁布的《中华人民共和国城市居民委员会组织法》第二条对居民委员会的性质界定为:居民委员会是居民进行自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。其任务为(一)办理本居住地区居民的公共事务和公益事业;(二)协助人民政府或其它的派出机关做好与居民利益有关的公共卫生、计划生育、优抚救济、青少年教育等项工作;(《中华人民共和国城市居民委员会组织法》第三条)。职能函盖了环境保护、监察违法建筑、设摊、堆物、车辆占路等近百项职能(《街道办事处条例》)

　　上述国家颁布的法律、法规对物业管理和居民委员会的概念及其职能、任务作出了明确的界定,但其中有关环境、社区治安、便民服务等方面物业管理与居民委员会的社区管理工作有交叉和重叠。使当事双方会产生理解上的混乱。特别是后者,更会站在对自己有利的立场上去理解和解释。从而得出有利于自身的结果,以维护自身的利益。

　　(二) 社区管理功能混淆

　　由于上述原因,导致目前有的社区存在着明显的“两张皮”现象。物业管理企业按照管理行业的要求,即“条条”的要求,同时分别抓绿化、抓环境卫生、抓保安、抓违章建筑、抓社区服务等等。甚至出现居委会搭违章建筑,物业公司拆除建筑的怪事。这种情况小区资源的极大浪费,并直接影响了物业管理行业和物业管理市场的正常发展。

　　(三) 政府职能与市场职能混淆

　　居民委员会虽然是自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织,但是在实际工作中主要承担了政府职能,因此,作为政

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