浅议物业管理企业如何盈利

　　众所周知,专业物业管理企业是一种微利型企业,其所收取的物业管理费在用于管理项目的支出后所剩无几,当物业公司收取物业管理费较为困难时,立刻面临运转也就十分困难,因而导致不少物业公司降低服务水准、服务质量引起投诉进而引起诉讼案件。所以,我们不能限于收取有限的物业费中,而应该广开思路,适应市场的需要,由管理物业到经营物业兼容并行,大力发展物业的综合经营,实现企业的盈利,走出物业管理停滞不前的圈子。而且也只有物业管理企业盈利才能做到不断地提高物业管理水平,为广大客户提供更加优质的服务打下坚实的物质基础。

　　一、目前物业管理企业存在的多种问题

　　物业管理这一行业在我国从八十年代初期的深圳开始起步,经过20多年的发展,现在的物业管理企业如雨后春笋般的不断出现,不管是大城市还是中小城市都活跃着物业管理企业的身影。但是,由于不少企业受国营旧有体制影响,观念还停留在七十、八十年代,把自己的职责局限于:环境卫生,治安消防,设备维修、物业收费等事情中。如此观念物业管理企业还有发展的前景吗?

　　这样的结果只会影响到相当一批物业管理企业越来越经营困难,直接后果就会致使物业管理人员素质低下,业务知识得不到提高、服务态度差、服务质量下降、引起客户投诉、拒绝交纳管理费,甚至严重的引起法律纠纷。物业管理企业面对如此困境时,大多数的企业只能是停滞不前,维持现状,根本无暇顾及企业的发展和壮大。

　　物业管理工作,不仅仅是通过卫生、安保和维修等达到业主或使用者感觉安全舒适的目标,这仅是管理的一部分内容,或者说是一小部分工作,它的更大的目标,是要给你所服务的物业项目一个市场定位,并使它成为产生价值的一种存在,即可以用经济价值来衡量的升值产品。

　　二、物业管理企业的收支分析

　　先看看物业企业的收入来源,大致归纳就包含四个方面的收入:

　　一是公共性服务费用的收入,就是通常所说的物业管理费;二是公众代办性服务费的收入;三是特约服务费的收入;四是物业企业的综合经营的收入。就上述的四种收入,经过多年的实际操作经验和市场调查、研究、分析,可以看出,第一种的物业管理费基本是在政府物价部门控制的范围之内,为业主或者业主大会接受的价位,收费遵循的原则是公开、合理且与服务水平相适应。当一个物业管理区域的管理费用确定后,物业服务费基本成了一个固定值,不可能随意变动或者增加。第二种的公众代办服务费,就目前的市场环境来看,水、电及其他代办项目都是控制在国家能源相关部门,物业管理企业得不到任何的手续费,只能是物业管理企业免费为住户和业主提供服务。第三、第四种服务费的收取靠的是物业管理企业有能力去充分发掘、开拓市场,如果忽视或者没有能力作到,则企业就根本没有发展的前途和空间。

　　再看看物业管理企业的支出情况:

　　一是物业管理的成本包含有服务人员的工资、社会保险;物业管理区域公用部位、公用设施设备的日常维护费;清洁费用;绿化养护费;公共秩序维护费;办公费;固定资产折旧等等,我们在核算营业成本的时候包含了直接的人工费、材料费;

　　二是核算开展物业管理过程中发生的管理费用;

　　三是核算财务费用;

　　四是核算所得税。

　　从以上的收支分析的中我们不难看出,物业管理企业的利润构成为:

　　利润=营业收入–营业成本–管理费用–营业税金–财务费用

　　在实际工作中我们做了一些调查,并针对调查的资料进行统计、分析,得出了如下的结果:

　　物业管理企业的支出(企业是在

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