怎样做好物业管理顾问

　　摘要:顾问管理模式在物业项目招投标中受到开发商的青睐,主要原因在于开发商借助物业管理公司的品牌效应和成熟的经验能迅速打开销售或租赁市场并建立自己的物业管理队伍。

　　物业管理公司一般认为委托项目更能体现公司的管理实力,项目持久而收益高。但是顾问管理项目具有“短平快”的特点,造成的社会影响更广泛,对扩大业务也有重要作用。

　　一、物业管理服务模式

　　(一)物业顾问管理服务。

　　物业管理公司根据多年的管理经验,从专业角度为发展商提供物业管理全过程或不同阶段的咨询服务。

　　在实践中,也有将咨询服务中的高级形式称作授权管理服务,就是按合作双方商定的物业管理标准由物业管理公司委派管理人员、专业技术人员在发展商授权管理范围内,对物业项目实施管理。授权管理服务与顾问服务最大的区别是:授权管理服务是由物业管理公司直接派专业人员按专业化、系统化的标准组建物业管理队伍,协助进行管理,并担任实职。而顾问管理服务,是物业管理公司或指定的物业顾问为项目提出方案和建议,方案的具体落实由发展商成立的物业管理公司实施,物业顾问不担任实职。

　　(二)全权委托管理。

　　全权委托管理的特点是由发展商将物业的经营管理交给物业管理公司负责。物业管理公司按照与发展商商定的管理模式和管理目标对物业项目进行管理。近年来,物业管理市场上出现一种与委托及顾问两种基本管理模式性质完全不同的管理方式,即成立合资公司进行物业管理,并取得了较好的业绩。

　　二、北京物业管理市场调查

　　据权威部门统计,京城近 70% 的地产项目均由开发商成立的物业管理公司进行管理。没有开发商背景的物业管理公司凭借自身的实力和管理特点,同样赢得了市场的认可,如第一太平戴维斯、戴德梁行、仲量梁行、世邦魏理仕等,具有很强的外资背景、声誉响亮,不仅有委托管理的中、高档项目,还获得了更多的顾问管理项目。

　　这几家着名物业管理公司在京管理的项目均在30个左右。每家顾问项目所占比例少则四成,多则占到九成,平均顾问项目占到物业项目近七成。这一现象说明了,物业管理顾问市场是物业管理发展水平不均衡造成的阶段性市场,随着物业管理水平的整体提升,中低端的物业顾问市场势必基本消亡,高端物业顾问竞争会更加激烈。

　　三、物业管理顾问

　　在激烈的物业管理市场竞争中,管理顾问应深刻了解合作单位的企业文化并进行有效的融合;管理顾问应有影响合作单位变革的魄力和魅力;管理顾问还要有管理整个物业项目的实际经验、掌握物业管理流程和管理标准;对筹建物业管理队伍的组织架构进行量体裁衣式的建议,才能确保顾问管理效果。

　　(一)融合。

　　实际上做好顾问比直接管理项目要难得多,因为顾问除了要知道如何做好物业管理以外,更重要的是要知道如何通过合作的单位做好物业管理,要懂得借力。笔者所在公司在北京上地管理过一家写字楼,这是一家从煤炭行业转向房地产行业的国有企业,该厂发展目标明确、管理改革力度大,具有很强的执行力,迫切希望在本系统内、在物业管理行业内争一流、创水平。笔者很了解国有企业的优势,不仅为厂长做好“顾问”、当好“参谋”,还主动与党委成员、工会组织接近,大谈物业管理这一朝阳行业和彼此的共同愿景。在厂长办公会、党委会、职工大会上对笔者所做的物业管理建议都颇为赞同。同时,笔者也在厂长身上采集了几个管理“案例”,经常在培训中向员工讲述,管理效果非常明显。

　　(二)合作(服务)对象。

　　分清下面三种人对顾问工作大有裨益:在合作单位,那些知道物业顾问管理工作的人或部门;那些关注物业顾问

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