谈怎样做好物业管理企业的收费管理

　　物业管理企业的收费管理(下称收费管理)是财务管理的重要组成部分,是企业现金流入的主要渠道,是企业持续经营的重要条件,是企业利润的重要源泉,是保护广大业主权益的重要手段,是企业经营成果的重要标志。从某种程度上体现了业主(物业使用人,下同)对物业管理企业的认可和满意程度。在社会主义市场经济条件下,为使企业在激烈的市场竞争中立于不败之地,物业管理企业必须抓好收费管理这个中心环节。下面谈谈如何规划设计收费管理制度,使收费管理工作规范化、制度化及程序化,为物业管理企业的规范运作打下基础。

　　一、掌握政策法规,明确收费项目

　　物业管理企业的收费项目应严格按照国家发展和改革委员会、建设部二OO三年十一月十三日联合颁布的《物业服务收费管理办法》(计发改价格[2003]1864号)文和国家建设部二OO二年三月五日颁布的《住宅室内装饰装修管理办法》(建字[2002]第110号)文及地方性水、电、气(冷气、暖气下同)等相关方面的法规和物业管理企业与业主委员会签订的物业服务合同的约定明确收费项目,一般的物业管理企业的收费项目有:

　　(一)物业管理费、停车费、租赁费、冷、暖气使用费、特约服务和按规定允许收取的其他款项;

　　(二)代水、电部门收缴的水费、排污费、电费等;

　　(三)土建、水、电维修费、电梯维护费;(专业服务收入)

　　(四)施工押金、施工管理费、房屋租赁保证金;

　　(五)对外承建的各项工程款;

　　(六)维修资金;

　　(七)逾期加收的滞纳金。

　　上述各项目的收费标准必须严格按照法规及合同约定,不得超范围、超标准,更不能少收或漏收。

　　二、建立计费中心,控制费用收缴

　　物业管理企业的收入有别于一般企业,业主即收费对象、收费项目和物业管理企业的收费主体(指各个管理区域)众多并且分散,如果监督控制不到位,势必造成企业的资金流失,给企业的经济效益造成重大损失,因此物业管理企业要牢牢抓住计费和控制这个影响企业收益的根本问题。建立计费中心,计费中心直属于总经理或委托财务部进行管理,在计费和控制方面应注意以下几个方面的工作:

　　(一)物业管理企业的财务部门会同企业管理部门(或其他部门)和各个管理区域(也称管理处,下同)、专业部门对所属管辖范围的固定收费项目进行一次清理,清理内容包括物业管理收费面积、收费单价,租赁经营面积、单价、维修等各个计费项目,列表造册,经相关部门审查核对及单位负责人签字后报计费中心存入电脑,作为各管理区域的计费和委托银行收款的依据。

　　(二)新入住或业主变更的,应到管理区域办理开户和委托银行收款手续,管理区域应及时建立分户卡片进行管理,并及时上报计费中心进行计费。

　　(三),对减少收费面积、降低单价和减

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