美国的物业管理

　　美国的物业管理已有70年左右的历史,其发展已日臻成熟。美国物业管理的法规制度比较系统,组织机构稳定,从业人员数量可观、素质较高。这与美国房地产业在整个国民经济中所占的重要地位是分不开的,美国房地产业总值约占国民生产总值的10%~15%,全国三分之二的有形资产是房地产,其中土地占30.2%,房产约占50%,房地产投资占美国私人投资的一半以上,其中绝大部分是住宅投资。全国约有100万人从事与房地产业有关的工作,包括物业管理工作。

　　1933年,全美物业管理协会(IREM)成立。这是全美国境内第一家涉及物业管理的专业协会。IREM成立后,做了许多工作,特别是建立了一些行业规范。随着这些行业规范逐渐被业主所接受,其物业管理标准化模式也逐渐在全美推广开来。

　　(一)IREM所确定的基本物业管理的功能

　　全美物业管理协会所确定的基本物业管理功能主要包括了以下方面:

　　1.代理业主对物业进行经营;

　　2.财务计划和报表;

　　3.客户沟通交流;

　　4.最大出租率;

　　5.合法经营;

　　6.维修保养。

　　(二)IREM确定的物业管理流程

　　1.了解客户的各种需求和期望。

　　2.了解业主提供的情况。

　　3.制定与客户期望保持一致的计划、文件和方案。

　　4.实施有关策略。

　　5.所有的文字协议签订和业主与租客之间的沟通。

　　6.提供超值的服务,在客户没有想到之前的服务。

　　7.征集及反馈意见。

　　8.改善服务。

　　(三)物业管理的发展趋势

　　近年来,美国物业管理的发展有所变化,特别是物业管理组织机构功能的变化。过去物业管理工作看重的是最大出租率,而现在则看重的是增加利润,创造利润。管理组织也从简单功能的组织向以顾客为中心发展的多元服务组织发展。投资管理模式从固定资产管理模式向企业资产管理方向发展,管理人员从物业管理人向首席执行官发展(CEO)。

　　总体来看,美国物业管理呈现以下特点:

　　1.物业管理边界在法律上(往往是通过

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