住宅相关概念的辩析与探讨

    随着我国住宅现代化步伐的加快和房地产市场的方兴未艾，人们对住宅的需求从量和质的层面上双向提高，从而使房地产开发和经营的实践中不断涌现出各种名目繁多的住宅类型，与住宅相关的概念和名词层出不穷。与此同时，不但普通消费者搞不懂这些名词的内涵，即便是房地产业内人士也时常就这些概念的确切涵义发生混淆.因此，从不同角度和层面对当前房地产市场上的主要住宅类型进行一些分类，对住宅相关的概念进行辨析与探讨是十分必要和完全有益的。

    一、从住宅的性质分类，可分为住宅楼、商住楼

    商住楼是SOH0(居家办公房)理念在住宅楼型上的一种拓展、延伸和新的演绎。笔者以为，商住楼从本质上看，属于住宅大类。但是，商住楼这种具有住宅功能的楼宇同时又融入了写字楼、商业服务楼宇的诸多硬件设施和非住宅功能。尤其值得强调的是，商住楼以网络、会议、办公等功能的发达为前提，从而使居住者在满足其居住的同时又能从事商务及相应的办公活动，同时有的商住楼还附设有商场等。商住楼比较适合于小型公司、创业集体、白领管理人士以及依赖网络进行社会活动的人群。商住两用楼由于既可居住，又可商用、办公，特别是底层的商用部分作为便利居民的重要配套设施，给楼上及附近居民在生活上带来诸多的方便，其商业或商务用房所孕育的商机，吸引了不少投资者，也给房地产开发商带来了较高的回报。但是，商住楼也有其明显的缺陷，特别是在居住的外环境上比较嘈杂，居住的私密性比较差。

    住宅楼是相对商住楼而言的，是指纯粹用于人们生活居家的住宅楼，不带任何与商业经营有关的设施，底部也没有商业经营用房和其他的商务用房。

    二、从商品房的价格分类，可分为一般商品房、微利商品房

    进入消费领域的住宅，从严格的意义上讲，可以分为商品房和非商品房。

    商品房从开发商获得利润的多少来划分，可以界定为一般商品房和微利商品房两大类。

     “一般商品房”

    一般是指具有开发经营资格的房地产开发公司以赢利为目的所开发经营的住宅。在一般商品房的开发经营场合，房地产开发商把开发的房屋出售或出租给消费者，依价值规律和市场规则取得价金，政府有关部门也不给买方、租方以任何特殊的政策优惠。由于我国长期以来在住宅体制上实行的是福利形式的实物供给制，所以真正意义上的商品房是80年代以后才出现的。

    一般说来，商品房的价格由土地和建安成本、税金、开发商的利润、各种规费和代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。其土地和建安成本又包含六个方面：

    (1)征地费及拆迁安置补偿费；

    (2)勘察设计及前期工程费：

    (3)住宅建筑、安装工程费；

    (4)住宅小区基础设施建设费和住宅小区非营业性配套公共建筑的建设费；

    (5)管理费：

    (6)贷款利息。一般商品房的利润率是参照房地产市场上通行的社会平均利润率，由房地产开发商结合本身的营销策略制定的。

    “微利商品房”

    主要是指由各级政府给予了房地产开发商以一定的政策优惠，主要是开发商品房过程中的一些税费减免，并由房地产开发商来运作并以低于市场价格和租金、高于福利房价格和租金的形式出售和出租，用于解决部分企事业单位职工住宅需求的住宅类型。微利商品房既可以入市直接卖给个人；也可以卖给企业或事业与机关法人，再由买方租售给职工个人；还可以由法人及其职工按一定比例共同出资购买，按份共有或一方所有。

    一般说来，微利商品房在用地、配套设施和税费等方面有一定的补贴或优惠，相对于一般商品房而言仍具有一定的政策性住宅的性质，只不过这种政策性住宅具有公共性质。在微利商品房运作之初，有的地方政府还规定，鉴于某些房地产公司享受了政府在供地、税费减免、建房贷款等方面的政策优惠，该房地产公司必须从开发的房地产中提取较小但固定的比例用作微利商品房，交由政府房管部门(有的叫住宅解困办公室)出售，所收回价款作为住宅解困基金由政府统一周转使用。

  

    三、从房改的角度分类，可分为经济适用房、集资房、解困房、房改房、廉租房

    从房改的角度看，我国的城镇住宅制度经历了从福利化的实物分房制度向市场化的货币分房制度转变的过程。由此各个阶段出现了相应的住宅形式。这些住宅从总体上讲属于非商品性住宅。概括起来，非商品性住宅或政策性住宅主要有以下几种：

    “经济适用房”

    主要是指既具有一定社会保障性质的、又具有一定商品性质的住宅。经济适用房是为解决中低收入家庭的住宅消费需求，在国家有关政策的扶持下，由房地产开发商开发经营的一种微利保本性质的住宅。经济适用房具有经济性和适用性的特点。经济性是指经济适用房的价格相对于商品房价格而言，是适中的，住宅面积也是适中的，从而能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住宅设计及其建筑标准上强调住宅的使用效果，而不是降低建筑标准。经济适用房因在建设过程中减免了工程报建中的部分费用，其建设用地可以采用划拨形式，所以其建房用地的成本比较低；同时，经济适用房的建设削减了大市政配套等费用，加之房地产开发商的利润率比较低，所以其售房价格不仅低于普通商品房，而且低于微利商品房。

    “集资房”

    是改变住宅建设由国家和单位包的传统制度，实行政府、单位、职工个人三方面共同承担建房成本，通过多方筹集资金进行房屋建设而不通过市场购买而直接分配的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住宅的产权权属，按出资比例确定。也就是说，个人按政府优惠后的房屋建设成本全额出资的，拥有全部产权；个人部分出资的，拥有部分产权。集资房与一般商品房相比较，存在着比较明显的区别。

    首先，一般商品房是房地产开发商独特开发的一种产品，再通过市场买卖关系来实现其价值和使用价值，属完全的市场经营行为。所以，一般商品房的消费群体广泛、没有特别限制。集资房则是通过单位、社会团体组织、住宅合作社来组织建设的，主要是为了解决单位和社会团体组织既定范围的中低收入家庭的住宅问题，采用的是先集资后建房的形式，是一种非市场行为，不存在买卖与经营关系。其次，集资房建设与一般商品房在各种手续的申办上也存在区别。房地产开发公司，要开发经营一般商品房必须“五证俱全”，即要同时具备《规划用地许可证》、《建设规划许可证》、《开工许可证》、《土地使用证》、《房屋销售许可证》。一般商品房的土地是出让用地，取得的方式主要是以招投标、拍卖、挂牌以及市场转让的方式；集资房的土地主要是通过政府划拨，并减免了相关税费。因此，集资房的建设在申办手续的过程中，各种手续的办理不同于一般商品房开发经营的办理过程。所以，一般商品房和集资房最大的区别是土地使用权的区别。一般商品房取得的是出让土地使用权，而集资房取得的是划拨土地使用权。因此，集资房上市交易、出租、抵押和继承时，应该向政府有关部门补交土地出让金。

    “解困房”

    特指各级地方政府为解决本地城镇居民的住宅困难，扶持房地产开发商专门修建用于解决住房的特别困难户、拆迁困难产和拥挤户住宅问题的住宅，也称解危解困房。

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