住宅相关概念的辩析与探讨

    全国总工会印发的《解决城镇特别困难户住宅问题的若干意见》(1990年9月11日)对人均居住面积2平方米以下即国际规定的最低标准以下的城镇居民户，要求纳入“解困”方案，实行下列“解困”政策：

    l、优先售给商品房或优先租房，优先审批其建房，优先提供宅基地；

    2、优先安排所需建筑材料供应；

    3、先卖后租，对中低收入者给予售价优惠；

    4、对地方政府统筹建设的解困专用房和开发公司提供的解困房和特困户个人或合作社形式建设的住宅，各地可按政策减免有关税费；

    5、对低收入者(标准由各地确定)的居住特困户购、建、租住宅时，可给以下优惠：不超过住宅造价20%的补贴；给予分期付款或低息贷款、减免小区配套设施费的照顾；对按提高后的新租金标准租用住宅，没有享受住宅补贴、交租金有困难的，可按住宅制度改革有关政策处理；

    6、优惠价购买的解困住宅不能转手倒卖，但可卖给原供房单位或房地产管理部门，用于另行安排解决居住特困户。有的城市根据本地居民住房解困情况，提高了居住困难户的面积标准，把人均居住面积低于人均标准居住面积的居民房，列为下一阶段要提供解困房的范围。

    “房改房”

    是房屋产权单位根据当地政府住宅制度改革方案和有关政策，以最优惠价格出售给职工居住或出租给住户的住宅。

    “房改房”最明显的特征是单位所有的存量住宅在性质上的变更，即把过去已经建好和消费的公有性福利住宅变更为私有性福利住宅。

    “房改房”的房价、租金均低于成本，具有福利补贴性质。

    其补贴包含三个方面：

    一是“房改房”的价格构成主要考虑房屋本体建造成本、工程管理费和建设期利息；

    二是“房改房”虽然考虑了征地拆迁费或土地使用权划拨或转让取得费用、小区开发配套费，但政府给予了一定比例的优惠；

    三是购买“房改房”必须具备当地政府和售房单位规定的资格，事实上是单位职工对自己社会积累的依法再分配，所以各地政府均规定职、工家庭每户只能买一套“房改房”，而且优惠面积不得超出规定标准，款付清后可以取得房屋产权证。目前，国家放宽了“房改房”的入市限制，“房改房”除了产权人自己居住以外，可以出售或出租。

    但是，“房改房”出售或出租时，必须按规定补缴土地出让金；原售房单位在同等价格条件下享有优先购买权。

    “廉租房”

    是指只租不售、专门出租给城镇居民中的最低收入者的房屋。廉租房的来源主要是腾退的旧公房和政府房地产管理部门专门管理的小套型住宅。

    必须指出的是，经济适用房、集资房、解困房、房改房、廉租房概念在实践上有所交叉。例如，单位职工以集资的方式建的住宅，既可以称为集资房，又属于经济适用房的范畴。

  

    四、从住宅的结构分类，可分为平层、错层、跃层、复式住宅

    目前，住宅的结构出现了多元化格局。跃层、错层和复式住宅都打破了传统的二维平面户型，空间分隔灵活多变，但其共有的特点又易于被人们混淆。

    “平层住宅”：户内楼面高度一致，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房都布置在同一平面的楼层上，动静分区不明显，层次感不强，平层住宅是最普遍的住宅户型。

    “错层住宅”：户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。优点是和跃层一样能够动静分区，但因为没有完全分为两层，所以又有复式住宅丰富的空间感。住户可以利用错层住宅中不同的层高，区分不同功能的使用空间，比如起居室比较高，卧室比较低等。为此，房地产开发商可以利用地形地势的高差在坡地上设计错层式住宅，以减少挖土的土方量。错层住宅带来了空间丰富的感受，所以对于初次进入这种住宅的人有较大吸引力。但错层住宅不利于结构抗震，而且显得空间零散，容易使小户型显得局促。因此，错层住宅更适合于层数少、面积大的高档住宅。

    “跃层住宅”：跃层住宅是同楼层的一套住宅单位在内部的结构设计上表现为相对独立的两层居住空间，也有人称为“楼中楼”。跃层住宅的特点是，内部空间借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法，住宅内部设计上有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。跃层式住宅的优点是动静分区明确，互不干扰；每户都有二层或二层合一的采光面，即使朝向不好，也可通过增大采光面积来弥补：通风较好，户内居住面积和辅助面积较大；布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。根据其跃层的空间设计，跃层住宅还分为“上跃型住宅”和“下跃型住宅”两种类型。

    “复式住宅”：复式住宅在概念上是一层住宅，但复式住宅的层高较普通的住宅(普通住宅层高通常为2.7米)高，于是可在其局部掏出夹层。一层比较高的房子中局部夹一层变为两层较低的房子。高的部分做起居室，低的部分做餐厅、厨房、卧室、卫生间等。由于低的部分为两层，所以复式住宅也有跃层住宅的某些特点，高的部分是占两层的大空间，视觉感受较为宽阔、丰富。

    五、从别墅的种类分类，可分为独栋别墅、联排别墅

    在房地产市场上，对别墅的称谓比较乱。标准意义上的别墅不能缺少以下特征：

    (1)别墅永远是为少数人建造，只有少数人才有条件享用；(2)别墅意味着占用着大量稀缺资源，除奢侈占用土地之外，别墅大都依风景区、天然水域等稀缺资源而建造；(3)别墅必须体现个性化，不能大批量生产。

    “独栋别墅”：独栋别墅是最吻合别墅的几个特征的，大多建在离城较远、依山傍水的地方，一家一户独立建造，每栋别墅之间相隔甚远，容积率最低。

    “联排别墅”即欧美国家的TOWNHOUSE，这种联排别墅是相对于乡村的独立住宅而出现在城里的。TOWNHOUSE到中国后，一般被译为排屋、联排别墅或者经济性别墅。联排别墅一般由几幢甚至十几幢小于3层的低层住宅并联组成，每幢面积约在150～200平方米左右，有自己的院落—“有天有地”，院子一般不超过50平方米。另外，还要有专用车位或车库。

    联排别墅在形式上比较接近3—4层的低层住宅与别墅。联排别墅与低层住宅的区别是：一般说来，联排别墅在一个垂直层面只有一户，而低层住宅在一个垂直层面有多户，且在同一单元的同一层有2—3户不等；另外，联排别墅每户都有私家花园，而低层住宅只有首层住户才可能有私家花园。联排别墅与别墅的区别是：联排别墅不是独立成栋，而是由多套住宅并联在一起。因此，联排别墅在形式上应该基本满足以下几个特点。

    (1)各户之间交通无交叉；

    (2)保证各户“有天有地”；

    (3)在一个垂直层面只有一套户型；

    (4)由多栋并联在一起；

    (5)每户有私家花园和至少一个车位。

    联排别墅是介于公寓和别墅之间的一种新型住宅，这种产品最明显的特点是适中性、均好性，具有个性和设计新意。

    首先，联排别墅离城区距离适中。联排别墅对周围环境、交通和基础设施的依赖程度较高，所以离城区不能像郊区别墅那么远。

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