物业辖区基础设施和工作环境控制程序

　　物业辖区基础设施和工作环境控制程序摘要：建筑物配套主要设备由开发商负责订货安装，物业管理服务公司总经理组织有关人员负责移交使用时的验收

　　物业辖区基础设施和工作环境控制程序

　　1.0目的

　　通过对物业设备的管理，使所有设备在使用中保证完好状态，满足服务的要求。

　　2.0适用范围

　　适用于公司物业管理权限内的设备。

　　3.0术语(略)

　　4.0职责

　　4.1建筑物配套主要设备由开发商负责订货安装，物业管理服务公司总经理组织有关人员负责移交使用时的验收。

　　4.2工程部负责人负责设备运行维修管理和技术资料、档案的收集、保管，负责零星设备、配件、材料的采购计划的编制。

　　4.3工程部机电人员对各自责任区内的设备进行维修、保养及运行操作，并做好标识及记录。

　　4.4保安部负责消防设施维护和管理；

　　5.0工作程序

　　5.1接管设备的验收

　　5.1.1设备的接管与验证（收），由工程部工程师/保安部队长或分管副总经理组织管理处有关人员与开发商办理设备交接验收及资料移交手续。

　　5.1.2设备接管时按照设备出厂说明书及有关国家规范、标准进行验收。如验收不合格，则应在验收单中说明实际情况及原因，并提出整改建议，限期由承建商负责整改。

　　5.2设备的标识、建账和资料管理

　　5.2.1设备的标识

　　所有设备实行单机悬挂《设备卡》，标识该机的编号、责任人、运行状况等。

　　5.2.2设备的建账

　　a. 工程部/保安部负责建立《设备台账》，台账内容包括：设备名称、统一编号、型号、生产厂家、技术资料、保养人等。

　　b. 设备管理人员对重大的、主要的设备建立单机档案（以机组为单位，大型附件对应主机另立档案，小型附件归入主机一体建档）。

　　c. 重大设备资料原件由部门统一建档保管，行政部持复印件。

　　5.2.3设备资料的归档

　　a. 工程部/保安部负责建立《设备台账》。

　　b. 每台设备资料依次编入：每台设备所涉及的《设备设施维修保养年度计划表》、《设备维修保养记录单》及说明书、合格证等。

　　c. 工程部/保安部负责集中保存上述设备资料。

　　5.2.4 设备资料的管理

　　a. 所有的资料案卷，集中存放于工程部/保安部并标识清楚。

　　b. 工程部/保安部对所有资料的记录、立卷进行指导检查，保证资料记录和使用的有效性。

　　5.2.5设备的编号

　　XX／XX／XX

　　该设备的流水序号（01……）

　　设备名称缩写（取汉语拼音字头）

　　部门代码

　　5.3设备的运行

　　设备按不同的系统划分责任区域，责任区内确定责任人。对应不同的设备，制定“运行管理规程”，由工程部/保安部管理人员遵照执行，并做好相应的运行记录。

　　5.4设备的维修

　　5.4.1发现设备损坏,工程部负责人要组织人员进行维修，对于重大维修，公司应派专业工程人员进行指导。

　　5.4.2解决不了的故障需要外委维修的，工程部负责人应经管理处主任审核，报请公司批准后执行，维修结束，设备管理人员需对设备进行检测，检测合格方予以验收。

　　5.4.3所有设备的维修按单机记录在《设备维修保养记录单》内。

　　5.5设备的保养

　　5.5.1管理人员依《设备设施维修保养年度计划表》的安排进行检查，并将结果按单机记录于《设备维修保养记录单》中。

　　5.6设备及零星部件的请购按楼宇正常运作或维修的需要，由申请部门填写《申购单》，经管理处主任、分管副总经理审核后报请公司总经理批准。

　　5.7 采购

　　采购人员按照《申购单》的规格要求，在确认所购产品符合性能、规格要求，且具有产品合格、价格合理的情况下方可办理付款提货手续（重大设备需会同购置申请人共同采购）。

　　5.8验证

　　对新购置的产品，由工程部/保安部进行验证，对重要设备的验证需会同专业工程技术人员验证。验证完毕，部门负责人办理入库建账手续。

　　5.9设备库存的管理

　　闲置设备和暂停使用设备，由所属部门进行库存管理，并做好记录，存放地点必须相对集中，保持干燥、通风，并加盖防尘罩，贴上标签。库存设备重新启用前由管理人员或相关人员进行保养后，方可投入使用。

　　5.10 设备的报废

　　因损耗或损坏无法修复，致使设备无法继续使用时，由相关人员确认，提交管理处主任、分管副总经理审核，报公司总经理批准后，方能报废并除账。

　　6.0相关文件

　　6.1 《各类设备运行管理规程》

　　6.2 《各类设备维修保养规程》

　　6.3 《各类设备操作规程》

　　6.4 《申购单》

　　6.5 《设备台账》

　　6.6 《设备设施维修保养年度计划表》

　　6.7 《设备维修保养记录单》

　　6.8 《设备卡》

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