商住项目物业经营管理成本测算案例

　　 商住项目物业经营管理成本测算案例摘要：人员配置架构设置说明：1、商务间共计214间，在初期按40%的入住计算，即85间。按每个服务员做13间计算则需7名/班×2班=14人。

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　　 商住项目物业经营管理成本测算案例

　　 一、 物业概况

　　 1、 用地面积：9984.85m2

　　 2、 总建筑面积：23470m2

　　 3、 地上建筑面积：19970 m2

　　 4、 地下建筑面积：3500 m2

　　 5、 建筑占地面积：4450m2

　　 6、 建筑密度：44.6%

　　 7、 建筑容积：2.00

　　 8、 绿化率：30.4%

　　 9、 商铺：9000 m2

　　 10、商务公寓：10970 m2

　　 11、停车位：92

　　 二、 人员配置架构设置

　　 说明：1、商务间共计214间，在初期按40%的入住计算，即85间。按每个服务员做13间计算则需7名/班×2班=14人。

　　 2、总人数控制在65人以内。

　　 三、物管费的成本测算

　　 1、 管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。

　　 （1） 人员编制和基本工资标准：见表（01）

　　 人员编制和基本工资标准表（01）

　　 序 号 项 目 人 数（人） 工资标准（元/月） 总额（元/月）

　　 一 管理人员 13 2346.00 30500.00

　　 四 维修人员 5 1000.00 5000.00

　　 二 收费员 3 800.00 2400.00

　　 五 治安员 20 750.00 15000.00

　　 三 服务员 14 600.00 8400.00

　　 六 保洁员 6 550.00 3300.00

　　 七 合计 61 / 64600.00

　　 (2)费用测算

　　 管理\服务人员的工资和按规定提取的福利费测算见表(02)

　　 工资福利费测算表(02)

　　 序 号 项 目 金额（元/月） 依 据 测算结果（元/月.M2）

　　 一 基本工资 64600.00 / 3.234

　　 二 福利费 20341.50 注(1) 1.148

　　 三 加班费 / / 暂不计

　　 四 服装费 1625 注(2) 0.081

　　 五 合计 79166.50 / 4.463

　　 注(1)： 福利费为工资总额的35.5%, 其中福利基金占工资总额的14%；教育基金占工资总额的1.5%；社会保险占工资总额的20%。

　　 注(2)： 服装按年均300元/人计算，则每月分摊为：

　　 65×300元/人/年÷12月=1625(元/月)

　　 2、 公共设施、设备日常运行、维修及保养费

　　 （1） 采用总体匡算思路进行测算。住宅建造成本按1200元/M2计算，公共设施、设备建造成本统一按30%计取，折旧年限按25年计算，维修保养费按月折旧费的40%提取。则：

　　 维修保养费=[（1200元/M2×30%）÷（25年×12月/年）] ×40%

　　 =（360÷300）×40%

　　 =0.48元/月.平方米

　　 (2)公共照明所用电为（晚间19：00分至次日清晨7：00分为开灯时间，共计12小时，如本物业有200盏灯60瓦计算）。则：每日所用电费为：

　　 （60瓦/盏×200盏×12小时×30日/月）×1.10元/千瓦/小时

　　 =4320千瓦/小时×1.10元/千瓦/小时

　　 =4752.00元/月

　　 分摊到每平方米的费用为: 4752.00÷19970=0.237元/平方米/月。

　　 (3)电梯运行电费为:每部电梯按5千瓦/小时每天运行12小时计算则运行电费为：

　　 （4部×5千瓦/小时×12小时×30天/月）×1.10元/千瓦/小时

　　 =7200千瓦/小时×1.10元/千瓦/小时

　　 =7920元/月

　　 分摊到每平方米的费用为: 7920÷19970=0.396元/平方米/月。

　　 维修保养费用为;每层每月按50元计算则为：

　　 （4部×7层）×50元/层/月

　　 =28×50

　　 =1400元/月

　　 分摊到每平方米的费用为: 1400÷19970=0.070元/平方米/月。

　　 3、 绿化管理费：

　　 小区绿化面积为3035M2, 绿化管理费测算见表（3）

　　 绿化管理测算表（3）

　　 序 号 项 目 测算依据 金额（元） 测算结果（元/月.M2）

　　 1 绿化工具费 400元/年 400.00 0.010

　　 2 劳保用品费 400元/年 400.00 0.010

　　 3 绿化用水费 1吨/ M2.年, 1.35元/吨 4097.25 0.017

　　 4 农药化肥费 0.10元/ M2.年 303.50 0.001

　　 5 景观再造费 0.10元/ M2.年 303.50 0.001

　　 6 合 计 / / 0.039

　　 4、 清洁卫生费

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