业委会自行招标选聘物业公司实践案例全追踪

　　 问题的提出

　　 自从中海的“四不接”而始,作为物业管理行业内部的惯性思维,就对业主委员会这个组织(或者机构)形成一种非常传统而又肤浅的见解,认为它们要么成为一个“橡皮图章机构”,要么就会“出乱子”,然而自2003年国务院颁布《物业管理条例》以来,业委会表现出惊人的旺盛生命力,其发展成熟的速度令人惊异,本文所研究的“青岛天福苑业主委员会自行招标选聘物业”的全过程,以及其当中出现的是是非非和最后的定标结论,对政府、开发商及物业同行和业主委员会的未来关系定位问题将具有一定借鉴意义。

　　 项目背景

　　 青岛属国内知名的旅游城市,较早推行物业管理,全国第二次物业管理会议在此地召开,青岛市政府于1998年即颁布《青岛市物业管理条例》;而且由于青岛酒店行业比较发达,为物业管理储备了大量的服务型人才,而且相当多项目引入外埠公司进行前期管理或顾问,在部分项目具有一定亮点,但是瓶颈也比较突出:政府对物业管理的理解倾向于“无为而治”、物业公司普遍对开发商依赖性较强、业主缺乏管理经费承受能力、收费及管理标准偏低等等,特别是青岛市对物管企业的严厉约束:禁止向业主收取任何形式的押金、前期物业管理费由开发商承担等,使前期物管的效果相比其它城市而言较为弱化。(此为地方行业环境背景)

　　 天福苑小区是青岛市一个8万多平米的综合型楼盘,由青岛商业网点集团有限公司开发,青岛市首届“房交会”以该项目名称命名,小区五栋高层、五栋多层共居住456户人家,在高层楼宇的1到3层另有约2万平方米的网点房,住宅于交付前一年就全部售完,基于青岛近年来的房价上涨,当前该楼盘二手房的价格正好是三年前销售价的两倍(7200元/平方米对应3580元/平方米,此为开发商及物业背景)。

　　 小区于2003年5月开始筹备入住,并聘请深圳品牌物管企业莲花物业担任一年期物业管理顾问,因当时国务院《物业管理条例》尚未最终定稿,故而在入住资料的准备过程中,依据《青岛市物业管理条例》第二十四条规定,前期管理费由开发商支付,为规避风险,物业公司在《入住合约》编制时特设条款“据实收取一定数额的保安、保洁、绿化费”以保留收费权利。其后,物管顾问依据深圳模式编制了全套入住资料并提供VI方案,并用一个月的时间完成了逐幢楼宇的验收、整改和接管工作。

　　 当年7月开始正式办理入住,入住时仅收取入住资料工本费、门禁IC卡费用和装修垃圾清运费,当年物业管理公司在该项目上投入近50万元,费用差额开发商予以全额拨付。(以上为前期物业管理背景)

　　 2004年1月小区入住户超过半数,随即依据青岛市相关法规规定筹备召开首次业主大会,选举业主委员会,因毛遂自荐的业主较多,在青岛市市南区物业办的指导下,该项目突破了青岛市业主委员会成员最多不超出9—11人的惯例,达到了19名业主委员会委员,其中包括1名主任,2名副主任和2名秘书。依据国内的业委会特色,其中不包含开发商成员,而网点入住户数较少,19名委员中仅有1名网点的代表。

　　 业主委员会于2004年6月28日成立,于2004年8月2日在市南区物业办备案。(此为业主委员会成立之背景)

　　 第一阶段:业主委员会自行招标

　　 按青岛市的相关规定,业委会成立两个月之内必须与业主大会选定的物业管理公司签订物管合

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