北京紫金庄园拒绝业主进楼案例深度分析

　　 这里有一个案例:6月5日的《京华时报》,发表了一篇记者王海涛的报道,说的是一位姓杨的业主,已经在北京"紫金庄园"4号楼一层自己住宅里住了近4年,却从5月23日开始,被"世纪洁龙"物业公司雇佣的保安一直阻拦在楼外,只有在记者的陪同下,拨打110请来警察进行协调以后,才得以进楼回家。

　　 对于不准业主进楼的理由,"世纪洁龙"的经理解释说:一是利益问题:"世纪洁龙"允许租住该楼的一家公司在楼顶设置广告牌,用这笔广告费进行楼内装修,但是杨先生却要求由业主分享广告费,致使此事没有谈成;二是费用问题:杨曾向"世纪洁龙"提出免交物业管理费的要求,遭到拒绝;三是资格问题:"世纪洁龙"在多次冲突中发现杨没有"房屋产权证",所以不允许他进楼。

　　 而业主杨先生则介绍说:第一,矛盾的起因是他作为掌管印章的"紫金庄园业主委员会"主要成员,发现"世纪洁龙"没有物业管理资质而拒绝盖章,不接受他们的管理;第二,今年的物业管理费,去年年底已交给前一家物业公司"万家祥和",新来的"世纪洁龙"又来要,他3月24日只好又向"世纪洁龙"交了一份;第三,1999年买房交款后只有"购房合同",而要拿到"房屋产权证"还需要一个过程,"购房合同"完全可以作为产权证明。报道中还介绍了一些相关的情况:位于北京海淀区的"紫金庄园",是一个有10幢居民楼的小区,自1999年建成入住以来,曾先后有多家物业公司进入,目前是由5家物业公司分别管理。4号楼先是由"万家祥和"管理,今年2月被一位姓李的业主"撵走",后改由"世纪洁龙"管理。"世纪洁龙"的注册地在西城区,经理承认公司没有物业管理资质,但他解释为是"注册失误"所致,正准备到海淀工商部门办理有关手续。

　　 2002年3月进入小区的"祥云",承担整个小区的供暖、绿化、热水供应等服务,所需费用(每年每楼约33万多元)由其他4家物业公司负责向业主收取。去年"祥云"曾多次催要,但"万家祥和"一直没交,今年又不知去向,"祥云"便转向现在管理4号楼的"世纪洁龙"催要,"世纪洁龙"认为去年的事与己无关,"祥云"表示将考虑停止4号楼的热水供应和冬季供暖。

　　 我们试以《物业管理条例》和《业主大会规程》来进行评判:

　　 第一,虽然"物业管理区域的划分"还有待于省、自治区、直辖市制定具体的办法,但是,我们有理由认为,一个只有10幢楼的居民小区肯定只能是"一个物业管理区域"。根据《物业管理条例》第9条和第34条的规定,"紫金庄园"只能"成立一个业主大会","由一个物业管理企业实施物业管理",所以,"紫金庄园"目前由5家物业公司分别管理和一幢楼一个业主大会(委员会)的现状,将不复存在。

　　 第二,根据《物业管理条例》第55条规定:"利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。"所以,在楼顶设置广告牌的广告费收入,不能由"世纪洁龙"单方决定,应当征得相关业主、业主大会的同意;而且是"一切收益归业主",由业主决定如何使用,而不是"世纪洁龙"与业主共同"分享"。

　　 第三,"紫金庄园"4号楼的"万家祥和"被一位姓李的业主"撵走",是一桩疑案。因为从"万家祥和"走,到"世纪洁龙"来,这中间的过程,不可能只是李业主一人的独自运作,不可能不被其他业主发现。但是,两个物业公司的更替毕竟是发生了,而且他们之间没有很好的交接。按照《业主大会规程》第17条的规定:"业主大会作出……选聘、解聘物业管理企业……的

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