专项维修资金管理亟待完善

　　 专项维修资金管理亟待完善

　　 文/柯伟黄菁

　　 “专项维修资金”（原称“专项维修基金”）是指法律规定由业主交纳的，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的资金（见《物业管理条例》第五十四条）。它对于保障房屋的安全使用，维持与提高其使用功能，确保物业的保值、增值等均有极其重要的意义。过去，该款项多由开发商或物业管理公司向业主们代收。但是，这笔重要的“住宅养老保险金”却常常被不法开发商或物业管理公司挪作它用。据广州市国土房管局数据显示，2002年广州专项维修资金与银行实际存款之间存在着近1.4亿元的缺口，专项维修基金被相关发展商或物业管理公司截留、挪用问题相当严重；而2003年全市专项维修资金归集量仅为1.95亿元，缺口更高达6.5亿元。为此，广州一些楼盘的业主付出了沉重的代价：翠湖山庄业主通过法律途径赶走旧管家后发现，544万元的专线维修资金被挪作它用，致使小区消防和监控系统处于瘫痪状态却没有资金维修；广地花园约900万元的专项维修资金被挪用，业主房子漏水时物业管理公司却称没钱不愿意修。

　　 《物业管理条例》第五十四条规定：“专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。”而目前有关这方面的文件，只有1998年建设部和财政部制定的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（下称《管理办法》）。它规定：（1）买卖商品房时，购房者按购房款2％～3％的比例向售房者缴交专项维修基金；（2）专项维修基金在当地银行专户存储，严禁挪作他用；（3）业主委员会成立后，经业主委员会同意，主管部门将专项维修基金交给物业管理公司代管，物业管理公司定期接受业主委员会检查监督；（4）业主委员会成立前，专项维修基金的使用由售房单位或售房单位委托的管理单位提出使用计划，由行政主管部门审核后划拨；（5）各级房产、财政主管部门负责协调、监督专项维修基金的管理和使用；应制定使用计划报批、财务预决算、审计监督和业主查询对账制度。

　　 但是在实际操作过程中，这些规定的合理性和可操作性都比较差，难以适应新的形势要求。比如：规定将专项维修资金交给物业管理公司代管，由行政主管部门审核划拨，有未经资金所有人——广大业主的委托擅自处分他人财产之嫌；而业主委员会何时对专项维修资金的使用和管理进行检查监督、如何进行，以及业主们如何查询对账等具体操作程序又尚未明确。

　　 所以，要使专项维修资金真正成为业主房屋的“养老保险金”，原来的《管理办法》必须在以下几个方面进行细化和完善。

　　 一、确保开发商履行商品房保修义务

　　 根据国务院及建设部的相关规定，保修期内的商品房维修由开发商负责；保修费用由造成质量缺陷的责任方承担；业主交纳的专项维修资金只有等保修期满后才能动用（一般来说，房屋建筑工程的最低保修期限时限不一：地基基础和主体结构工程为设计文件规定的该工程的合理使用年限（可能达70年）；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为５年；电气管线、给排水管道、设备安装为２年）。而《管理办法》对于“共用部位和共用设施设备”的界定是：共用部位指建筑主体承重结构部位、户外墙面、楼梯间等；共用设施设备指共用的上下水管道、加压水泵、电梯、供电线路、暖气线路、煤气线路、消防设施、非经营性车场车库等。

　　 这样，如果业主装修一段时间后，屋面防水工程

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