努力适应我国物业管理发展的时代特点全面提高企业竞争力

    为什么会出现这种局面?抛开社会因素不谈，若从行业自身寻找原因，关键还在于我们没有积极的去适应《条例》及相关法规颁布实施后物业管理环境发生的变化，这也是造成业主不理解和不信任的因素之一。业主群体对新出台的《条例》和相关法规的正确认识和全面理解，也需要一个时间过程。在这个过程中的一些不够成熟的认识与做法，与过去长时间的隔膜、误解交织在一起，也是当前物业管理环境变化中的一个突出特点，也是需要通过不断学习来提高的。但是，物业管理企业的从业人员可以通过企业的内部学习和培训来提高认识，而谁去组织业主在这方面的学习和培训，提高他们对物业管理的认识和理解呢？物业管理企业有行政主管部门通过资质审验、检查、考核、评比等多方面工作来进行规范，而业主的物业管理意识和行为谁来规范?《条例》提到物业管理的含义时，明确表达了对物业的管理是物业所有人即业主自己的事情，在业主管不了的情况下，才去委托物业管理企业来做。这是一种通过合同约定的市场行为，主体双方的权利义务是平等的。在业主还没有完全清楚自身权利和义务的情况下，产生矛盾就去责难物业管理企业，必然会形成当前这种局面。如何提高业主对物业管理的理解和认识，政府和媒体当然责无旁贷，但作为天天与业主打交道的物业管理企业，为了创造更加良好的物业管理环境，出于社会责任和企业自身利益，也必须加强向业主宣传、讲解物业管理的工作。与此同时，企业也必须尽快使自身的物业管理能力过硬、本领过强，只有这样，你才具备应付个别业主非分责难的能力与办法。
    综上所述，面对当前物业管理形势的变化，物业管理企业的广大从业人员必须迅速转换观念，从根本上改变过去那种“企业说了算”、“企业干什么，业主就得接受什么”的背离服务性产业基本原则的观念和做法。这样，物管企业才能在物业管理新时代中站稳脚跟，不断提高竞争力，使得企业迅速发展壮大。

二、尽快提高企业的市场竞争能力以适应物业管理发展的新形势

   物管企业市场竞争力的高低和强弱，是从以下几个方面体现出来的：
(—)企业规模的竞争力

    面对当前的物业管理形势，物管企业一方面的工作是如何尽快提高自身适应形势的能力；另一方面则是如何尽快提高市场竞争能力，把企业做大做强。这个问题是广大物管企业面临的共同问题。当前，众多物管企业无论是规模，还是效益，都与快速发展的物业管理市场不相适应。天津市作为全国四个直辖市之一，仅有6家国家一级物管企业，2004年以前占全国当时有国家一级企业的7个省市共82家的13.7％。在2004年中，有国家一级企业的省、市、自治区及一级企业总数都有了大幅增加，北京、上海等地都超过了10家，而天津仍是原来的6家。企业的等级是企业的身份，象征着企业的规模、实力和发展后劲，也反映着占领市场的本领和能力。从去年建设部颁布的《物业管理企业资质管理办法》中可以看到，规定的各等级物管企业注册资金数额都有了大幅提高。这样做的目的，就是使企业的经济实力与管理项目的规模相匹配。实质上，就是业主将价值几亿或十几亿的资产交给注册资金500万元或300万元的企业管理才能放心；否则，交给一个注册资金只有50万元的企业，一旦因你的管理不善造成损失，即使企业用自己的全部资产进行赔偿，也无法承担全部赔偿责任。天津市就曾发生过这样的案例：一个大厦建成后由其自有的房管转制队伍进行管理，由于员工未经过专业知识学习和技能培训，保洁员对意大利进口石材铺成的地面仍沿用传统的煤油墩布擦拭方法保洁，结果造成地面光洁度受损。后虽虽经多方设法，采用多种化学试剂进行溶解、置换，也无法恢复原有光洁度，经济损失近百万元。由于是大厦业主自身的转制队伍，而无法追究其赔偿责任；若是业主通过市场机制选聘的物管公司出现此类事故而责令其赔偿，注册资金仅有50万元的小企业如何能承担这样的巨额赔偿。所以，企业的竞争力很大程度上源于实力，有了实力，就能接大项目、接好项目；有了实力，就能招的来、留的住人才，企业的素质就能提高，进而促进企业实力的进一步提升。目前，多数企业的各类专门、专业人才奇缺，且已有人才流动很频繁。当然，正常的人才流动是必不可少的，但过于频繁的流动则是不正常的。现在一些企业经理相遇时经常提到的一个话题，是能不能相互协助解决急需的、确有能力的项目经理缺乏的问题。大家都缺项目经理，但人才不是天上掉下来的，而更多的是要靠企业自己培养。也就是说，企业既是生产经营机构，也是培养自身所需人才的学校。这与某些企业上了项目后再去寻找项目经理的“现上轿，现扎耳朵眼”的做法，形成了鲜明的对比。由此可见，企业的规模和实力的竞争，是具体反映在企业的营业收入、管业总量、总资产、利润率等方面的竞争上。这些重要指标的高低，反映了企业市场竞争力的强弱，而市场竞争力的强弱决定着企业的市场份额乃至生存环境。

（二）企业服务的竞争力。
    服务是由三个环节组成的，即服务的深度、广度和质量。服务水平的高低，决定着企业竞争力的大小。而好的服务产品，是要通过服务来提高产品的附加值，以其体现产品的全部价值。例如现在的空调销售，生产厂家在卖空调时为客户上门安装，保证客户买到空调后就能使用，这就是产品的附加服务，提高了客户对产品的满意度，从而促进了产品的销售。在物业管理服务中，保安、保洁、绿化、设备设施维护维修等等只是法定提供的基本服务，而就此范围拓展的内容更多、质量更好和机制更加完善的服务，则是物业管理服务附加值的具体体现，也是业主对物业管理服务满意度判断的重要依据；对一个物管企业来说，则反映出服务能力的高低。它直接影响着业主对物业管理服务的认识和态度，且突出地表现在物业服务费收缴率的高低上，也直接反映到企业的效益上。从社会角度讲，业主对一个物管企业的能力强弱最主要、最直观的判断，就是通过对管理服务的亲身感受得出结论并反映到社会中。而服务水平和能力低的企业，是不会被社会和市场认同的，其参与市场竞争的能力必然低下。
   所以，企业在积极拓展各类有偿服务的同时，重要的还是要在基本服务的深度、广度和质量上下大力气，扎扎实实的提高基本服务产品的附加值，捉高服务的竞争力。
    提高企业服务能力的另一重要方面，就是要大力提高企业从业人员依法进行管理服务的能力。物业管理服务全过程会涉及到诸多方面的法律法规，表现出来的法律关系也是十分复杂的，要想搞好物业管理服务，全面提高企业从业人员的法律意识是一个关键的环节。学好国家与地方的《物业管理条例》及其配套的各项法规是必须和十分必要的，但这只是规范行业和企业自身的基本内容。而诸如《民法》、《合同法》、《消费者权益保护法》等多方面与相关的法律法规，都是物业管理从业人员必须学习、了解和掌握的。在物业管理服务过程中的法律纠纷涉及较多的是民事侵权问题，那么，企业管理服务过程中的哪些行为会构成民事侵权?哪些行为属违约而造成侵权，要承担何种法律责任?这些都需要员工去学习和了解。例如小区发生业主财产或人身受到伤害事件时，虽然管理者不承担刑事责任，但还要看看你是否因管理不作为而需承担民事或行政责任。
    2003年发生在某地高档住宅小区的一个业主被害案例中，该小区虽有先进、严密的保安监控设施、严格的管理制度和保安员在每栋楼一楼大厅24小时值班，且楼栋大门由只有业主和保安员掌握的三天更换一次的电子密码控制出入。但案发当日深夜一女大学生外出家教返家时，楼栋大门因值班保安员外出接电话而未关，案犯尾随女大学生进入电梯将其杀害。破案后案犯伏法，但业主追偿物管公司经济赔偿，这是因为物管公司管理的不作为造成案件的发生。所以，物管公司管理的作为与不作为，是判断发生法律纠纷时是否承担法律责任的一个重要依据。在实施物业管理时，管理者“有制度，有管理”或“有制度，疏管理”或“无制度，无管理”的不同行为，在法律纠纷中面临的法律后果是完全不同的。本市某区一个住宅小区物管公司管理的停车场曾发生一起业主丢车案，公安部门查案时，发现停车场并未悬挂管理制度，而查看公司管理制度时却发现其中写有“保证业主车辆绝对安全”的条款。所谓保证车辆“绝对安全”，就是车辆不损坏、不丢失，而车辆在由你管理时丢失了，为此要承担管理不作为责任。保险公司在赔偿车主丢车损失后，向物管公司代位追偿了赔偿金。这个案例在反映物管公司因管理不作为而必须承担赔偿责任这个法律后果的同时，也提示我们应从另外两个方面去思考问题。一是从国家及地方法律法规上赋予物业管理中安全防范的权责，能否“绝对”保证车辆的不丢失和不损坏，很显然是做不到的；二是该项目管理服务合同中并没有约定物管公司有保证业主车辆“绝对安全”的义务。对于这种法律没有赋予权利和合同没有约定的义务，为什么物管公司要主动承担本不属于你的责任和义务。这充分反映了某些物管公司法律意识的淡薄。

上一页  [1] [2] [3] [4]  下一页

本文关键字：物业管理  竞争力  物业论文，物业管理 - 物业论文