“民宅商用”解禁，是刺激楼市之举

最高人民法院昨日公布了《物权法》两部司法解释———《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》，将于10月1日起施行。（5月25日《新京报》）
针对目前频发的“民宅商用”引发的纠纷，司法解释也明确了相应细则。《物权法》规定，业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
根据这两部司法解释和中国实际，笔者觉得民宅商用的解禁，实际的效果就是促进了住宅楼一楼的销售，一定程度上是刺激楼市的举措。对于物业管理和纠纷的调解，则是其次的效用。
首先，我们知道，销售一楼和顶层楼房，是开发商最头痛的事情，在实际楼层销售方面，一楼由于不安全、光线不好等不被消费者看好，顶层也因漏水、不安全等因素也不被消费者看好。所以，开发商经常是要么降价促销，要么赠送套餐，比如花园、或者其他装饰等以促销。
现在，国家从法律层面予以支持将住宅楼可以改为经营性用房，无疑是对销售楼层，特别是一楼提供了最好的套餐服务。所以，从客观上来看，这一法律解释促进了房市的发展。
其次，法律解释虽然规定了民宅改为商用，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。这一举措使得民改商在实际操作中有极大难度，而且有可能引发更多纠纷，也会引发住宅小区的人情危机。
新京报报道说，司法解释明确规定了利害关系人的最小范围，即整栋楼的业主。这将使得住改商难度加大，只要有1名利害关系人向法院主张不同意，就可以“1票否决”。这样，民改商的过程中，由于利害关系或者平时形成的种种矛盾因素，改用者很难得到全票通过，但虽然不能全体同意，有人也会我行我素，继续改变用途，这样，新的矛盾随之而来，法律解释也会受到挑战。
而现实是，如果有人由于实在是影响生活而对民改商说不的，很可能引起邻居纠纷，引发人情危机。比如A要将自己的一楼住宅改为铺面经营百货，并且在前面摆放了啤酒摊。住户B（A上面，二楼住户）以害怕影响正在高考的孩子，不同意住宅改变用途，这样，A就怀恨在心，故意和B找茬，引发邻里矛盾纠纷和人情危机。法律对于这类纠纷没有做具体的解释和规避规定。
最后，司法解释中由于没有补偿机制，使得民改商更加难操作。比如，民改商之后对于民改商者带来了好处和收入，但是对于其他用户，则肯定带来了损失，不管是精神还是物质层面的。所以如果引入补偿机制，比如通过物业公司收取一定费用，免除其他用户缴纳的费用，这样，民改商者高兴，其他人也不会强烈反对，民改商会顺利，也减少很多矛盾（很多人由于自己也得利，所以就会容忍这种现象的存在）。但是，目前的法律解释并没有做出具体补偿规定。所以，目前出台的这部解释，仍然是不完善的法律解释。

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