新世纪中国物业管理面临的挑战与机遇

经过近20年的探索实践，起步于深圳的物业管理事业从无到有，从小到大，从模仿到创新，有了一下水平的发展，取得了令人瞩目的成就。物业管理作为一个新兴行业，正处于向成熟迈进的关键阶段。有必要在跨入新世纪之际，探讨国内物业管理行业的机遇和挑战，并且把握机遇、迎接挑战，把物业管理水平继续推向新的高度。本文拟从经济发展趋势和物业管理行业发展角度，简要探讨以下四个方面问题，以期引起行业关注。
　　
　　一、物业管理市场竞争的加剧，对现在数量型的行业发展提出了挑战。这将迫使物业管理企业走市场化、规模化的经营之路，为物业管理行业发展从数量型向质量型转变带来机遇。
　　随着城市建设步伐加快，物业数量不断增多。在行业发展初期，为了尽快建立物业管理体制，政府主管部门确立了“谁开发、谁管理”的原则，促进了物业管理企业的快速发展，使物业管理企业在数量有了迅速的发展，特别是起步较早的深圳市。截止目前，深圳已有独立的物业管理公司和不独立的物业管理机构1200多家。数量上的发展，对促进物业管理行业的迅速普及起到了积极的推进作用。但重视数量、忽视质量的做法也导致了部分物业管理服务不到位，业主怨声载道，投诉不断的问题出现。
　　随着物业管理行业的深入发展，逐步形成的物业管理市场则要求物业管理企业既要提高管理服务水平，又要降低成本、提高竞争力，有一定的经济效益。作为企业来讲，其有效途径主要是扩大管理面积，走规模化经营之路。对于整个物业管理行业业讲，仅有数量上的发展也已经不能说明物业管理水平的提高。
　　深圳物业管理发展较早，已经初步形成了竞争市场，一处物业一家管理公司的局面早已打破。近年来，一引起企业已经在着眼于市场化、规模化发展，有的靠市场竞争不断扩大管理面积，如中海物业管理公司，目前管理规模达到1000多万平方米；有的系统内物业管理企业重组，靠重组优化管理优势和资源优势，实现规模化管理，如深圳城建集团，将所属物业管理企业进行合并重组，进行规模化经营，取得了良好的效益。深圳市莲花一村原来有12家物业管理企业管理，经市住宅局多方协调 后，于1999年5月通过招标实现了一体化、规模化管理，取得了良好的效果。目前，深叶还有部分物业管理企业正在重组之中，而随着行业竞争的进一步加剧，物业管理企业之间还将出现自由联合、兼并等重行为。
　　随着市场机制的完善，这将进一步促使物业管理行业市场化、规模化，从数量型向质量型的发展。
　　二、业主对物业管理服务的要求越来载高，对现有的物业管理水平提出了挑战。这将促使物业管理企业进一步增强服务意识，对进一步把物业管理水平推向新 的高度带来机遇。
　　物业管理的根本目的是为业主、用户服力。对物业是管理，对业主和使用者则是服务。管理好物业，其目的就是为物业所有者或使用者提供更好的服务。因此，以人为本，进一步增强物业管理的服务意识、提高服务水平，这是物业管理企业继续生存发展的基础。
　　当前一些物业管理企业的服务意识、服务水平，距离业主的要求尚有较大的差距。一部分企业由于旧的管理理念和体制。还没有把自已的位置摆正，总是以管理者自居，虽然也讲服务，但服务意识很难到位。随着我国经济持续稳定的增长，人们居住的硬件条件得到了很大的改善，而硬件问题基本解决后，自然会对居住服务、居住环境等软件方面的物业管理服务质量有了更高的要求。这种高质量的要求，对现有物业管理企业的服务意识和管理水平提出了挑战。
　　今年，我国将加入世界贸易组织，国外服务业以人为本的服务意识和服务水平很多人都是有目共睹的。同样作为服务行业的物业管理行业，如果企业服务意识差、服务水平低，观念不及时更新，这样的企业今后在市场竞争中将不可避免的被淘汰出局。
　　新的世纪里，随着广大业主（用户）经济、生活水平的提高，其服务要求将会越来越高。随之而来的市场竞争加剧，必将促使物业管理企业在管理服务水平方面的不断提高。
　　三、新技术革命和物业智能化的发展，给物业管理企业的管理水平提出了新的挑战。这将促使物业管理企业从劳动密集型向知识密集型转变，为物业管理的进一步发展带来了新的机遇。
　　过去的物业建设，只是相对简单的钢筋混凝土建筑，配套设施、设备的科技含量都不高，其管理维护的技术含量也不高。随着高新科技的迅速发展，在物业建设中引入了诸多高新科技的设施设备，物业建设智能化已经是大势所趋。
　　近年来，国家建设部推出了住宅产业化的一系列政策，促进我国住宅产业从粗放型、数量型向集约型、质量型转变。今后，住宅开发建设要走技术创新和集约化生产之路，提高住宅小区的科技含量，从根本上提高住宅质量。
　　面对这种趋势，作为物业管理企业来说，管理好这些高科技设施设备，就必然需要有相应的知识技术，单靠体力劳动以及过去那种简单的管理维护技术显然是难以担当管理重任的。而适应这一趋势，物业管理企业要适应现代化物业的管理要求，转变管理经营观念，由简单维护型、劳动密集型向技术维护型、知识密集型转变。只有这样，才能保证物业管理的水平与房地产开发建设中的科技进步同步。可以预见，面对现代化的物业，一个仍然停留在传统管理技术、管理方式的物业，不可能适应现代化物业的管理要求，物业管理行业必须面对挑战，提高物业管理的技术含量。
　　特别是当前宽带网络技术的迅速普及推广，为物业管理企业服务手段的革新提供了新的平台，网络化、智能化管理服务已经成为当前和今后一段时间物业管理企业竞争制胜的关键筹码，今后还将成为物业管理企业的基本管理服务手段，如何借助先进的互联网技术手段进一步提高管理服务水平，物业管理企业将无法回避。
　　当前，物业管理行业相当一部分企业还只是低级的一般化劳力型管理，这很难适应数码时代的物业管理要求。新的世纪里，面对知识经济时代新技术革命的挑战，我们必须高度重视智能化物业的发展趋势，这既是对物业管理行业的挑战，也是我们提高物业管理水平的机遇。物业管理行业必须适应技术革新的市场需求，广大众业人员要加强高新管理技术的学习，努力提高高科技管理技术水平。物业管理行业必须主动关注当代科技的安展，及时评估这些新科技对房地产业和物业管理行业的影响，及早作出反应。当代科技的发展速度很快，笠技的发展，其目的还在于让人类工作、生活得更加舒适、安全、方便。因此，日新月异的技术进步，会越来越多的应用到物业和环境建设中来。面对现代化的物业，一个仍然停留在传统管理技术、管理手段的物业管理企业，不可能适应现代人和现代化物业的管理服务要求。作为物业管理行业来说，关注这方面的科技进步和发展应用态势，对于及时提高管理技术、增强市场竞争力度以及促进整个行业的进步都十分重要。
　　四、加入世贸组织后，我国物业管理企业将和其他社会服务业一样面临生存和发展的挑战，也为我国物业管理市场化的发展和管理服务水平与国际接轨带来机遇。
　　按照世贸组织的服务贸易原则，加入世界贸易组织，我们的物业管理行业必须按国际惯例或国际方式运作，而发达国家的物业管理企业经过一个多世纪的市场化、规模化运作，已经有先进的管理服务技术、丰富的管理服务经验以及大量的专业人才。相比之下，物业管理作为一个在国内刚刚起步的新兴服务行业，我们的管理人才、管理水平、服务意识和服务经验与国外相比则有很大的差距。虽然有深圳、上海、北京等地不少物业管理企业在市场竞争中发展很快，积累了一定的管理服务经验，但国内物业管理发展的不平衡，使我们总体上的管理服务水平还很低，高价低质、服务不到位、投诉不断、高级人才匮乏等回题十分普遍。因此，与国际水平接轨的形势，使我国物业管理行业将面临严峻的挑战。

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