物业管理招标投标全程指南

　　(3)评审。资格预审申请书的开启不必公开进行，开启后由招标机构组织专家进行评审。如有必要，还可召开资格预审准备会议，以便申请人取得有关项目情况的第一手资料。
　　2.资格预审的内容
　　资格预审的重点在于投标人的经验、过去完成类似项目的情况；人员及设备能力；投标人的财务状况，包括过去几年的承包合同收入和可投入本项目的启动资金等。具体内容包括：
　　(1)申请人的基本情况：公司名称、地址、电话和传真、公司等级、注册资本、关系企业等，以及与本合同有关的主要负责人、项目授权代表；公司组织机构情况，专业人员及管理人员的人数；公司历年承包合同的类型、金额及主要所在地区等。
　　(2)申请人的财务状况：公司资产负债表、损益表等财务报表；银行过去5年的资信证明以及对未来2年财务情况的预测。
　　(3)经验和过去的表现：过去5年内申请人完成的类似项目的基本情况，如这些项目和业主的名称、项目工作量、合同金额、服务期限等等。
　　对于上述在预审中申请人必须提交的重要内容应当在资格预审文件中予以明列，或制成表格，要求申请人按要求填写。
　　3.资格预审的评审方法
　　招标单位可以根据自己的要求来决定资格预审的评审方法。目前国际上广泛采用的是“定项评分法”，同时采用比较简便的百分制计分。“定项评分法”就是对申请人提交的资料进行分类，并按一定标准制分，最后确定一个取得投标资格的最低分数线，达到或超过最低分数线的申请人被视为合格，可以参加投标；未能达到最低分数线的申请人则被视为不合格，不能参加投标。
　　(三)召开标前会议
　　投标资格预审确定合格申请人后，应尽快通知合格申请人，要求他们及时前来购买招标文件。紧接着，按照国际惯例，招标机构通常在投标人购买招标文件后安排一次投标人会议，即标前会议。
　　召开标前会议的目的是澄清投标人提出的各类问题。《投标人须知》中一般要注明标前会议的日期，如有日期变更，招标人应立即通知已购买招标文件的投标人。招标机构也可要求投标人在规定日期内将问题用书面形式寄给招标人，以便招标人汇集研究，给予统一的解答，在这种情况下就无须召开标前会议。
　　标前会议通常是在招标人所在地(同时又为招标项目所在地更好)召开，因为在标前会议期间，招标人往往会组织投标人到现场考察，如果标前会议在招标项目所在地召开就较为方便。标前会议的记录和各种问题的统一解释或答复，应被视为招标文件的组成部分，均应整理成书面文件分发给参加标前会议和缺席的投标人，这是应特别注意的事。当标前会议形成的书面文件与原招标文件有不一致之处时，应以会议文件为准。我国《招标投标法》规定，招标人应在提交投标文件截止时间至少15日前，将已澄清和修改部分以书面形式通知所有招标文件收受人。因此，凡已收到书面文件的投标人，不得以未参加标前会议为由对招标文件提出异议，或要求修改标书和报价。最后，招标人应在标前会议上宣布开标日期。另外，参加会议的费用应由各投标人自理。
　　(四)开标、评标与定标
　　开标、评标与定标是招标实施过程的关键阶段，也是整个招标过程中程序最严密、对招标人能力要求最严格的阶段。
　　招标人或招标机构收到物业管理企业封送的投标书后，经过审查认为各项手续均符合规定时，即可收入，并在公开预定的时间(一般为招标文件确定的提交投标文件截止时间)、地点(招标文件中预先确定的地点)当众拆封开标，公开宣读各物业管理企业的标的，并声明不论管理服务费高低均有中标希望。之后便由各方面专家组成的评标委员会或评标小组进行评标。
　　从开始评标到最后定标，一般要经过3～6个月的定标期。在这段时间内，招标人或招标机构要多方面对各个投标人的标书进行研究，必要时还要分别召开答辩会，方能最后定标。在评选过程中，应以管理服务费报价、管理服务质量和管理方案先进程度作为主要的衡量标准。
　　评标工作结束时，评标委员会通常最后会向招标人筛选出几个最有竞争力的中标推荐人，由招标人(业主或开发商)作最后决定。在这一阶段，招标人往往通过同时与中标推荐人进行谈判，以最充分地获取投标人的信息，这种谈判在惯例中也被称为“议标”(不同于招标方式中的“议标”)。经过“议标”后，最后才由招标人决定谁中标。值得注意的是，我国《招标投标法》规定，通常情况下招标人从评审委员会推荐的几位中标候选人中选取一个作为中标人，但在中标候选人均不符合招标人要求的情况下，招标人有权拒绝定标，从而取消招标。然而，招标人不得从评标委员会推荐的中标候选人之外的投标人中选定中标人，否则视作中标无效。
　　三、招标结束阶段
　　招标人在最后选出中标人时，招标工作便进入结束阶段。这一阶段最大的特点是招标人与投标人由一对多的选拔和被选拔关系逐渐转移到一对一的合同关系。这一阶段的具体内容包括合同的签订与履行，以及资料的整理与归档。
　　(一)合同的签订
　　我国《招标投标法》规定：“招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同”。合同的签订，实际上就是招标人向中标人授予承包合同，是整个招标投标活动的最后一个程序。在招标与投标中，合同的格式、条款、内容等都已在招标文件中作了明确规定，一般不作更改，然而按照国际惯例，在正式签订合同之前，中标人和招标人(开发商或业主)通常还要先就合同的具体细节进行谈判磋商，最后才签订新形成的正式合同。以下所说的合同，均是指双方经过磋商后拟签订的正式合同。
　　1.合同的组成
　　通过招标投标签订的合同，一般由三部分组成：合同序文；合同内容；合同结尾。
　　合同序文部分要写明订立合同的双方当事人(即招标人与中标人)的法定名称和地址。甲方当事人为开发商或业主委员会；乙方当事人为中标的物业管理企业。
　　合同内容即合同条款，是合同最主要的组成部分，一般包括技术性条款、财务条款和法律条款三类条款。下一章将对其进行详细介绍。
　　合同结尾部分要写明签订合同的日期、地点以及拟订合同的语言文字，最后还要写明合同生效日期，以及由合同双方当事人或代理人签字。
　　通常情况下，招标成交方式的合同，其形式是一份简单的协议书，合同的内容都分散在招标文件中，以及商谈过程中对招标文件和投标文件的修改和补充所形成的书面材料中。合同一般分为两部分，一部分是不变的，包括投标须知和合同一般条件等；另一部分是合同特殊条款、投标文件、技术规格说明及补充修改文件等。合同的格式都由招标人预先拟好，待中标人确定后再由双方签订。合同协议书的格式将在下一章专门介绍。
　　2.合同的主要条款
　　合同条款是构成合同的主要内容。合同条款因招标项目的性质和类型而异。然而，一般来说不论哪一类合同，其主要条款总是由技术性条款、商务性条款和法律性条款构成，其中主要包括：价格条款、支付条款、不可抗力条款以及索赔条款等。这些都属于合同的一般条款，此外，还有合同特殊条款，也就是合同一般条款的补充和修改。无论是合同一般条款还是合同特殊条款，都属于招标文件中的一部分。本书在下一章还会作详细介绍。
　　(二)合同的履行
　　合同的履行，是指合同双方当事人各自按照合同的规定完成其应承担的义务的行为，在此特指中标人应当按照合同约定履行义务，完成中标项目的行为。在合同履行过程中，有两方面的问题值得注意：
　　首先是合同履行的要求。按照法律规定，合同必须全部履行。这意味着：①违约一方不能以其他财物或赔偿代替，即使支付了违约金或赔偿金，双方如果继续要求履行的，则仍应继续履行。②履行合同时，在合同标的物的品种、规格、数量、质量以及主体、时间、地点、方式等方面都必须适当。如我国《招标投标法》规定：“中标人不得向他人转让中标项目，也不得将中标项目肢解后分别向他人转让”。除非预先合同有约定或者经招标人同意，可以将中标项目的部分非主体、非关键性工作分包给他人完成，对于项目主体或关键工作，必须由中标人按要求完成。

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