襄樊市物业管理办法

    物业管理区域内发生下列情况之一的，物业服务企业应当及时向物业管理主管部门、专营单位、物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)及社区居委会报告：

    (一)发生火灾、水患、爆炸或者自然灾害等造成人身伤亡或者危及建筑物安全的；

    (二)建筑物及其附属设施设备发生安全隐患，且依靠自身能力难以排除，可能危及业主、使用人及建筑物安全的；

    (三)物业服务人员拟集体撤离物业管理区域，造成物业服务中断，严重影响业主和使用人正常生活的；

    (四)发生群体性事件；

    (五)发生业主、使用人重大伤亡事件；

    (六)其他严重影响业主、使用人正常生活的事件。

    第二十三条  市物业管理主管部门负责拟定物业服务企业管理规定，并会同市工商行政管理部门拟定物业服务合同示范文本。

    物业服务企业应当在物业管理主管部门的指导下，按照自愿原则，加入市物业管理协会。

    市物业管理协会应当依照国家和省有关规定，严格执行物业服务规范和标准，建立和完善物业服务企业以及物业服务从业人员的自律制度，配合物业管理主管部门建立健全信用档案，促进物业服务企业诚信经营、规范运作和公平竞争。

    第二十四条 物业管理实行有偿服务。物业管理服务费应当按照与物业管理服务内容、服务质量相适应的原则确定。

    普通住宅的物业管理服务费，由业主大会与物业服务企业在政府指导价格范围内协商确定并报价格主管部门核定。别墅和非住宅的物业管理服务费，由业主大会、建设单位与物业服务企业自主协商确定，并报当地物价部门备案。

    普通住宅物业管理服务费的政府指导价格标准以及上下浮动比例，依据社会平均物价指数变动情况适时进行调整，一般两年为一周期，由市价格主管部门会同市物业管理主管部门制定，并向社会公布。

    物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准和收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

    已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

    第二十五条 供水、供电、供热、供气、通信、有线电视、生活垃圾处理等专营单位应当直接为业主提供服务并向业主收取相关费用。本办法实施后，新建物业应在开发建设环节直接规划实现专营单位向业主最终用户收费；原有老旧住宅小区应通过水、电管网技术改造后实现专营单位向业主最终用户收费。向业主收取有关费用的专营单位依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护责任。

    物业服务企业接受委托，按照物价部门规定标准代收相关费用的，可向委托单位收取手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。税务管理部门和专营服务单位应按照发票使用管理规定，为物业服务企业向业主开据相关消费发票提供便利条件。

    第二十六条  业主和物业使用人使用物业，应当遵守法律、法规和规章的规定，在供水、排水、通风、采光、通行、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面，按照有利于物业安全使用、外观整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，处理相邻关系。

    物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备进行维修、养护时，相关业主和物业使用人应当给予配合。

    相关行业监管工作人员公务巡查、社区居委会进行人口、计划生育、综合治理等宣传监管工作，以及相关专营单位对相关设施设备检查维修，需要进入住宅小区时，物业服务企业应予积极配合，并提供便利条件。

    第二十七条  业主或者物业使用人对房屋进行装饰装修时，应当遵守国家有关规定。在装饰装修工程开工前，应当持有关资料向物业服务企业办理告知手续；应当告知相邻业主；按照规定需要报有关部门批准或备案的，应当依法办理批准或备案手续。

    物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项通过协议的方式告知业主。协议应当包括下列内容：(一)允许施工的时间；(二)废弃物的清运与处置；(三)住宅相关设施的安装要求；(四)装修保证金的收取和退还；(五)其他需要约定的事项。

    装饰装修主管部门和物业服务企业对房屋装饰装修活动进行检(巡)查时，业主不得拒绝和阻碍。物业服务企业应为业主装饰装修提供必要的便利条件，不得违法收取任何费用。

    第二十八条  对于原有老旧住宅小区、零散社区住宅及暂时难以实行专业化物业管理的区域，各辖区政府和有关职能部门应采取有效措施，积极创造条件，对相关配套设施设备予以改造完善，结合各物业区域实际，分别开展社区管理与专项物业服务相结合、社区管理与单位自管相结合、社区管理与业主自管相结合等其他形式的管理服务。

    第五章  物业的使用与维护

    第二十九条  合法利用物业共用部位、共用设施设备从事经营活动的，不得影响房屋及共用部位、共用设施设备的安全和正常使用，并应当征得相关业主和业主大会的同意。物业服务企业代表业主大会收取的相关收益，主要用于补充专项维修资金、改善共用设施设备，也可以按照业主大会的决定使用。

    第三十条   住宅小区内符合规划标准的封闭式共用车库和露天停车场(停车位)，由物业服务企业提供服务的，经价格主管部门批准，可以收取停车服务费。具体标准由价格主管部门核定。

    占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的，应当确保消防通道和道路畅通，并征得业主大会同意。

    占用业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆，需收取场地占用费的，由业主大会讨论通过并报经当地物价管理部门审批后方可收取。业主大会可以委托物业服务企业或者其他管理人员收取场地占用费，支付相应报酬。场地占用费主要用于养护、维修小区道路和停车设施，改善共用设施设备等。场地占用费收取和使用情况，应当向业主公示。

    业主对机动车辆有保管要求的，由业主和物业服务企业另行签订机动车辆保管合同。

    第三十一条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

    专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。专项维修资金交存标准由市物业管理主管部门按政策确定和调整，并及时公布。市物业管理主管部门和市财政部门负责全市专项维修资金的指导和监督。

    未建立专项维修资金或者专项维修资金余额不足的物业项目，业主委员会根据业主大会的决定组织业主交纳或者续交专项维修资金。

    第六章   法律责任

    第三十二条 业主、业主委员会、物业服务企业、建设单位之间因物业管理发生争议的，可以自行协调解决；不能自行协调解决的，可以向物业管理主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)、社区居委会申请调解，也可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

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