襄樊市物业管理办法

    (九)业主大会赋予的其他职责。

    第十三条 业主大会会议选举产生出新一届业主委员会之日起10日内，前业主委员会委员应当在街道办事处(乡镇人民政府)、社区居委会监督下，将其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会，并办理书面交接手续。

    业主委员会委员资格届内终止的，应当在终止之日起3日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列文件资料及财物。

    第十四条 本市实行物业管理联席会议制度。

    物业管理联席会议由街道办事处(乡镇人民政府)、社区居委会负责组织召集，由物业管理活动中相关职能部门及专营单位、派出所、物业管理服务企业、建设单位、业主委员会或者业主等各方代表组成。

    物业管理联席会议主要协调解决本辖区内下列问题：

    (一)业主委员会不依法履行职责和业主委员会换届过程中出现的问题；

    (二)相关主体履行物业服务合同中出现的重大问题和提前终止物业服务合同的问题；

    (三)物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题；

    (四)因水、电、气等公共设施管网改造引发的问题；

    (五)需要协调解决的其他物业管理问题。

    第十五条  本市实行物业管理纠纷人民调解员参与调解制度。

    各街道办事处(乡镇人民政府)、社区居委会设专兼职人民调解员，并在社区内予以公布。下列纠纷经业主委员会调解无效后，由人民调解员依法无偿进行调解：

    (一)业主与物业服务企业之间因物业管理引起的纠纷；

    (二)业主与业主之间的邻里纠纷以及因物业维修而产生的纠纷；

    (三)业主个人需要调处解决物业管理中出现的其他纠纷。

    第三章  前期物业管理

    第十六条  物业管理区域的划分，应当遵循相对集中、便于管理的原则，并考虑物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。

    本市划分物业管理区域按下列方法执行：

    (一)按照规划部门批准的《建设用地规划许可证》确定的红线图为准，一个项目视为一个物业管理区域；但规模过大、划分为一个物业管理区域不便于管理的，可申请物业管理主管部门根据实际情况予以划分；

    (二)分期建设项目或两个以上单位开发建设且相邻的住宅项目，其配套设施设备共用的，可划分为一个物业管理区域；

    (三)已建成、共用设施设备比较齐全、相对集中的住宅区，划分为一个物业管理区域。

    第十七条 建设单位应在办理《商品房预售许可证》前，持规划部门批准的建设工程设计方案总平面图，向当地物业管理主管部门提出划分物业管理区域的申请。

    物业管理主管部门应当按照本办法有关规定划分物业管理区域，并在有关图纸上予以注记。

    建设单位应当将确定的物业管理区域向物业买受人明示。

    一个物业管理区域应当由一个物业服务企业实施物业管理服务。

    第十八条 前期物业管理是指在业主大会成立前，建设单位委托物业服务企业进行物业管理服务的活动。

    新建物业销售前，建设单位应当委托物业服务企业进行前期物业管理，并签订前期物业服务合同。物业服务企业应将签订生效的前期物业服务合同报送物业管理主管部门备案。前期物业服务合同示范文本由物业管理主管部门拟定。

    前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业合同生效的，前期物业服务合同终止。

    建设单位对新建住宅物业，应当通过招标投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理。住宅物业建筑面积3万平方米以下的，经物业所在地物业管理主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。建设单位在申办《商品房预售许可证》时，应当提交前期物业招投标结果和物业管理主管部门的审核意见。物业管理主管部门负责拟定前期物业招投标管理规定。

    建设单位在物业销售前，应当制定临时管理规约。并在售房时向购房人明示前期物业管理服务合同和临时管理规约。购房人在签订购房协议时，应当对前期物业服务合同和临时管理规约予以书面确认。临时管理规约示范文本由物业管理主管部门拟定。

    建设单位制定的临时管理规约，不得损害购房人的合法权益，并在物业销(预)售前报当地物业管理主管部门备案。

    第十九条 规划、设计新建物业项目时，对物业管理服务的各项设施应当统筹规划、合理布局，并按照开发建设项目总建筑面积2‰或《城市居住区规划设计规范》(GB  50180-93，2002年修订本)的要求确定物业管理用房，用于物业管理服务和业主委员会办公场所。一个物业管理区域物业管理用房一般不得少于60平方米，一般不超过600平方米，其中业主委员会议事活动用房不得少于20平方米。

    建设单位应当自物业竣工验收合格之日起30日内，在物业管理主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)、社区居委会的监督下，将物业管理用房无偿移交给物业服务企业使用。

    物业管理用房属于全体业主共有，由物业服务企业负责组织维修、养护，不得买卖或抵押；未经业主大会同意，任何单位和个人不得占用或者改作他用。

    建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时，应当将物业管理用房一并申请登记，房屋权属登记部门应当在房屋权属登记簿上予以记载。

    第二十条 建设单位应当自新建物业竣工验收合格之日起60日内，向前期物业服务企业提供下列资料：

    (一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备的竣工图，附属配套设施竣工图、地上、地下管网工程施工图等资料；

    (二)物业竣工验收资料；
 
    (三)共用设施设备安装、使用、维护和保养技术资料；

    (四)物业质量保证书和使用说明书；

    (五)物业管理需要的其他资料。

    物业服务企业在承接物业项目时，应当对物业管理区域内的物业共用部位、共用设施设备进行查验，发现问题应当书面告知建设单位，建设单位应当及时进行整改。

    第四章  物业管理服务

    第二十一条 物业服务企业应当具有独立的法人资格，并按照物业管理主管部门核定的资质等级从事物业管理服务活动。

    本市物业服务机构和外地进入本市从事物业管理服务活动的物业服务企业，应当向市物业管理主管部门备案。

    从事物业服务的专业人员应当取得相应的资格证书，并定期参加物业管理相应的职业教育培训。

    物业服务企业按照物业服务合同，对物业及其环境、秩序进行维护，提供相应服务，依照合同约定收取物业管理服务费，接受业主和业主委员会对履行物业服务合同情况的监督。

    第二十二条 本市实行物业服务重大事件报告制度。

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