厦门市住宅区物业管理条例

第一章 总 则

第一条 为规范本市住宅区物业管理，明确业主、使用人、物业管理企业及开发建设单位之间的权利和义务，保障住宅区物业的合理使用，创建整洁、安全、文明、舒适的居住环境，遵循国家有关法律、行政法规的基本原则，结合本市实际，制定本条例。

第二条 本条例所称住宅区，是指以住宅房屋为主，并有相配套的公共设施的居住小区、居住组团、商住楼等。住宅区的范围由市建设行政主管部门会同有关部门划定。

本条例所称业主，是指住宅区内住宅和非住宅房屋的所有权人。

本条例所称使用人，是指物业的承租人和非业主的使用人。

本条例所称物业管理，是指业主组成业主委员会对其物业的共有部分和共同事务委托物业管理企业进行管理的活动。

第三条 市建设行政主管部门是本市住宅区物业管理的主管部门，负责组织实施本条例。

各有关行政管理部门在各自职责范围内，协同实施本条例。

街道办事处、镇人民政府协助有关行政管理部门对物业管理进行协调、监督。

第二章 业主自治管理

第四条 业主通过业主会议或业主代表会议选举成立业主委员会，对住宅区物业实施自治管理。

第五条 业主会议由住宅区内全体业主组成。业主人数较多的，也可以推选业主代表，组成住宅区业主代表会议。

业主会议或业主代表会议(以下统称业主会议)必须有代表百分之五十以上表决权的业主出席才能召开。

业主可以书面委托代理人出席业主会议，不满十八周岁的业主由其法定代理人出席。

第六条 有下列情形之一的，在市建设行政主管部门和住宅区所在街道办事处、镇人民政府的监督指导下，开发建设单位应在六个月内，组织召开第一次业主会议，选举产生业主委员会：

(一)住宅区已入住的建筑面积达到百分之五十；

(二)房屋交付使用满二年。

一个住宅区成立一个业主委员会。

第七条 业主会议每年至少召开一次，以投票或其他方式表决。表决权按建筑面积每平方米一个表决权或每一份额一个表决权计。业主代表按所代表的表决权行使。

经持有过半数以上表决权的已入住户提议，可推迟召开第一次业主会议，但须在提议中提出推迟召开业主会议的具体日期和理由，并且推迟时间不得超过六个月。

经代表百分之二十以上表决的业主提议，可以召开临时业主会议。业主委员会应在接到提议后十日内就其所提议题召开临时业主会议。

业主会议的决定，以出席会议的业主所代表表决权的过半数通过。

第八条 业主会议的职权：

(一)制订和修改业主委员会章程、业主公约；

(二)选举、撤换业主委员会的组成人员；

(三)决定住宅区有关公共利益的重大事项；

(四)听取和审议业主委员会的工作报告，监督业主委员会的工作，改变或撤销业主委员会不适当决定；

(五)决定聘请、解聘物业管理企业，并可授权业主委员会行使；

(六)审议公共设施专用基金的使用情况；

(七)其他应由业主会议行使的职权。

业主委员会应当自选举产生之日起十五日内，持成立业主委员会登记申请书、业主委员会章程、业主委员会委员名单，向市建设行政主管部门办理登记，市建设行政主管部门应当自受理登记申请之日起十五日内，完成登记工作，登记日期为业主委员会成立日期。

业主委员会委员由业主会议在业主、直管公房和单位自管房的业主或其授权的使用人中选出。业主委员会根据住宅区规模由五至十五人组成，其中设主任一人，由业主会议或业主委员会会议在委员中选举产生。业主委员会对业主会议负责。

业主委员会会议由主任召集，召开会议必须有过半数委员出席，作出决定须全体委员过半数同意。

业主委员会委员每届任期三年，可连选连任。

第九条 业主委员会应当自选举产生之日起十五日内，持成立业主委员会登记申请书、业主委员会章程、业主委员会委员名单，向市建设行政主管部门办理登记，市建设行政主管部门应当自受理登记申请之日起十五日内，完成登记工作，登记日期为业主委员会成立日期。

第十条 业主委员会委员由业主会议在业主、直管公房和单位自管房的业主或其授权的使用人中选出。业主委员会根据住宅区规模由五至十五人组成，其中设主任一人，由业主会议或业主委员会会议在委员中选举产生。业主委员会对业主会议负责。

业主委员会会议由主任召集，召开会议必须有过半数委员出席，作出决定须全体委员过半数同意。

业主委员会委员每届任期三年，可连选连任。

第十一条 业主委员会应当维护全体业主的合法权益，履行下列职责：

(一)审议决定物业管理企业制订的物业管理计划；

(二)召集和主持业主会议，并报告年度工作；

(三)根据业主会议授权，与物业管理企业签订、变更或解除物业管理委托合同；

(四)审议决定物业管理企业提出的大中维修、更新改造公共设施的报告；

(五)审议住宅区物业管理服务费的收费标准；

(六)监督、指导、支持物业管理企业对住宅区的管理、服务工作；

(七)督促业主和使用人履行业主公约，交纳物业管理服务费和房屋公共维修金；

(八)协调业主和使用人与物业管理企业的关系。

业主委员会不得直接从事以营利为目的的经营活动。

第十二条 业主公约由第一次业主会议制定。

业主公约是由业主承诺的、对全体业主具有约束力的有关业主在住宅区使用、维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则。使用人应当遵守业主公约的有关内容。

第十三条 业主公约应当包括下列内容：

(一)业主会议的召集程序、方式及决定重大事项的方式；

(二)使用住宅区内公共设施和房屋共用部位、共用设备的权利与义务；

(三)业主参与物业管理的权利；

(四)业主对业主委员会及物业管理企业的监督权；

(五)物业各项维修和管理费用的缴交；

(六)业主应遵守的行为准则；

(七)违反业主公约的责任；

(八)其他有关事项。

第三章 物业管理服务

第十四条 从事物业管理的企业必须持有市建设行政主管部门核发的物业管理资质等级证书，方可从事相应的物业管理服务。

物业管理企业资质等级标准由市人民政府制定，国家有关行政主管部门另有规定的从其规定。

第十五条 鼓励业主委员会采用招标投标的方式选聘物业管理企业。

业主委员会应当与选聘的物业管理企业签订物业管理委托合同。委托合同应当于签订之日起 三十日内由物业管理企业报市建设行政主管部门备案。

物业管理企业可就受委托的专项业务聘用有相应资质的专营公司或专人承担，可对业主委员会委托的项目进行经营。

第十六条 当事人在物业管理委托合同中约定的物业管理事项应当包括下列内容：

(一)房屋共用部位、共用设备的使用管理、维修和更新；

(二)住宅区内公共设施的使用管理、维修和更新；

(三)绿化、环境卫生管理服务；

(四)停车场地的管理；

(五)维护公共秩序；

(六)物业维修、更新费用的管理；

(七)物业档案资料的保管和移交。

第十七条 在住宅区物业使用中禁止下列行为：

(一)损坏房屋承重结构；

(二)擅自改变房屋设计用途和改变房屋外貌；

(三)占用、损坏住宅区内公共设施或房屋的共用部位、共用设备以及擅自移装共用设备；

(四)乱抛乱倒乱堆垃圾、杂物；

(五)排放有毒、有害物质或发出超过规定标准的噪声；

(六)不按指定地点停放车辆；

(七)法律、法规及业主公约禁止的其他行为。

业主委员会和物业管理企业对住宅区内的上述行为，有权予以劝阻、制止，要求恢复原状或者依法赔偿损失。

第十八条 任何单位和个人在住宅区内开挖、埋设或维修供电、给排水、排污、煤气、邮电、通讯等管道管线，应按规定报有关部门审批，并与物业管理企业就开挖后的路面、绿地等恢复原状或赔偿损失的事项签订协议后，方可施工。

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