谢家瑾对《物业管理条例》的说明

　　 同志们:

　　 今年6月8日,国务院颁布了《物业管理条例》(国务院令第379号,以下简称《条例》),标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期。这次会议的主要任务是,学习、宣传、贯彻《条例》,总结过去工作,分析存在问题,研究部署当前的工作任务,进一步推动物业管理的健康发展。会上,汪光焘部长、刘志峰副部长将作重要讲话,务请大家深刻领会,认真贯彻。

　　 下面,我就《条例》的起草过程、立法原则和确立的主要制度作一简要说明。

　　 一、《条例》的立法过程

　　 1999年4月,建设部成立《条例》起草小组,开始《条例》的起草工作。在《条例》起草阶段,起草小组主要做了下列工作:

　　 一是,收集有关资料,了解国内外物业管理的立法情况。

　　 《条例》起草的前期阶段,起草小组通过各种渠道开展资料收集和分析工作。先就各地出台的地方性法规、地方政府规章以及影响较大的规范性文件进行收集并逐一分析,对各地物业管理立法的主要内容、存在的问题有了基本了解;通过总结各地物业管理立法中的经验和不足,初步了解了《条例》起草中的重点和难点问题。与此同时,通过各种渠道,收集国外物业管理立法资料。鉴于我国法律体系倾向于大陆法系,起草小组通过考察、交流等形式,重点了解了德国、法国、新加坡、日本、韩国等国的物业管理立法情况,考察了日本、韩国、澳大利亚、新西兰的物业管理制度以及法国、德国的建筑物区分所有权制度。

　　 我国内地的物业管理在深圳起步,由于地缘关系,香港地区的物业管理立法对内地物业管理立法影响较大。为借鉴香港成熟的立法经验,起草小组多次与香港同行交流,认真解读了香港的《建筑物管理条例》及相关法规,对香港和内地的法律体系、法制环境、居民物业管理观念、立法背景等作了比较研究。

　　 二是,开展立法调研,掌握第一手材料。

　　 为深入了解物业管理发展现状和存在的问题,起草小组多次组织了立法调研活动。2000年6月至2001年3月,起草小组赴青岛、宁波、长春、武汉等地,就业主委员会的性质及监督管理、物业管理合同与物业买卖合同的关系、物业管理企业应当承担的法律责任界限、建设单位的义务、物业管理项目招投标、物业使用中的禁止行为、利用物业进行经营的收益分配、业主委员会与居委会、物业管理与社区建设、物业管理企业与公用事业单位之间的关系等问题作了调研。并在大连召开了有东、中、西部有关城市代表参加的关于业主大会、前期物业管理及专项维修资金等问题的专题研讨会,广泛听取各方面的意见。这些调研活动,有助于在起草《条例》时从实际出发,有的放矢,从而增加《条例》规定的可操作性。

　　 三是,进行专家论证,研讨立法中的难点问题。

　　 物业管理在我国发展仅有20多年,各地物业管理发展很不均衡。同时,我国物业管理理

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