专项维修资金存在的主要问题和解决办法

　　 专项维修资金存在的主要问题和解决办法

　　 文/王路建

　　 物业专项维修资金是伴随着物业管理的诞生而产生的，专项用于物业共用部位、共用设备设施的维修和更新。以前（约1998年前）这项资金基本上都由物业管理企业和房地产开发企业直接控制和使用管理，后来（约1998年后）这项资金在我国大部分地区开始由政府监管，并实行财政专项储存。国务院《物业管理条例》（以下简称《条例》）颁发后，明确了三项法规内容：一、明确专项维修资金属小区全体业主共同所有，由业主大会履行使用职责；二、明确专项维修资金使用、续筹方案须由业主大会会议三分之二以上投票权数通过；三、有关专项维修资金使用管理办法由建设部会同财政部共同制定。由于目前两部关于专项维修资金使用管理办法尚未出台，相关法规不健全，因而引发诸多亟待解决的问题。

　　 一、政府监管问题

　　 目前，在专项维修资金管理上出现多头管理问题。有政府物业主管部门和财政部门共同管理的，有物业主管部门单独管理的，有业主委员会直接管理的，也有物业管理协会管理的。现在的问题是，专项维修资金应该由谁管理更为适宜，更合乎实际，便于化解各种纠纷和矛盾。我个人认为，政府监管是必要的。因为维修资金虽属于业主共同所有，然而业主大会的组织形式较为松散，正所谓“百家百姓，百家百言”，往往是公说公有理，婆说婆有理，很难形成统一的意见。再则，业主大会不具法人地位，在法律上很难追究其法律责任。如果离开政府监管，就难以确保维修资金的正确使用，以及维修资金不被非法挪用和流失。因此，实行业主大会决策与政府主管部门监管相结合的管理形式较为切合实际，易于化解维修资金使用过程中出现的各种纠纷和矛盾。业主大会决策就是指，业主大会应就专项维修资金如何使用、使用范围、使用方法、使用程序等内容建章立制，经业主大会会议三分之二投票权数表决通过后，建立专项维修资金使用章程（或称规定、方案、决定）照章行事。政府监管就是指，政府主管部门应负责维修资金的统一收缴、统一管理、统一储存、统一核算，并就维修资金使用过程中出现的纠纷进行裁决。这里需要指出的是，政府监管不等于行政审批，维修资金因属于业主共同所有，不需要行政审批。政府主管部门只要根据业主大会依法通过的维修资金使用章程（或称规定、方案、决定）中规定的使用程序，及时划拨维修资金就可以了，不必管的太多，也不必管的太宽。

　　 二、前期物业管理期间（业主大会成立前）维修资金的使用管理问题

　　 目前，国家对于前期物业管理期间维修资金应如何使用管理，没有明确的法规依据。但有一点是明确的，维修资金是用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新改造。也就是说，在新建物业保修期满但业主大会尚未成立之时，维修资金是可以使用的。现在的问题是，由于缺乏法规依据，前期物业管理期间维修资金不知如何使用。因此各地做法不一，形成一定的混乱。在这个问题上，现在往往出现两个极端。一、凡是业主大会未成立的，所有的维修项目（哪怕是一点小小的维修）都要由物业管理公司去征求小区三分之二以上业主同意，才能动用维修资金，否则政府主管部门一律不予划拨维修资金。很显然这种做法是无法可依的，是对《条例》的曲解，弄得物业管理公司叫苦连天。政府主管部门不能简单地把维修资金的使用职责推给物业管理公司，这不仅是对物业管理公司的一种侵权行为，也缺乏实际可操作性，同时易人为引发纠纷和矛盾。因为物业管理公司不是维修资金使用的代理人，这种做法本身就是越俎代庖。二、凡是业主大会未成立的，维修资金一律暂停使用。这种做法显然也是无法可依的，实际上已侵犯了业主享有使用维修资金的权力。

　　 前期物业管理期间维修资金应如何有效正确使用，是目前亟待解决的难题。我个人认为，目前有两种办法可以一试。第一、前期物业管理期间，可由政府主管部门代为履行业主大会职责。因为维修资金若由政府监管，政府就有了维护专项维修资金有效正确使用的法定义务。业主大会未成立前，其职责由政府来代为履行是最合理的。政府主管部门应就前期物业管理期间专项维修资金如何使用、使用范围、使用程序、使用方法等作出暂行规定，由物业管理公司照章履行维修职责。第二，可由开发建设单位代为履行业主大会职责。因为《条例》规定，建设单位在前期物业管理期间有签订前期物业管理

本文关键字：维修  物业法规，物业管理 - 物业法规