居住小区的物业管理-详解

目前，我国住宅的物业管理因住房产权的不同，可分作不同产权的物业管理与居住小区 的物业管理。以下分别叙述。

　　一、不同产权性质的住宅及其物业管理
　　目前，我国的住房按产权来说，可分作以下三类：拥有全部产权的商品房、房改中向个 人出售的住房以及尚未实行房改的租赁住房。这三类住房在物业管理的实务中是有区别的。分述如下：

　　(一)商品房住宅及其物业管理

　　商品房住宅指国家或开发企业投资建造的，按市场价全额出售给购房者住用的住宅，以 及其他以市场价格交易的各类住宅。随着住房制度改革的深化，住房商品化的推进，今后将逐渐增加其在城市住宅中所占的比例。

　　商品房住宅由于是全额出售，购房者拥有房屋的全部产权，包括房屋的所有权、使用机 、收益权和处置权。购房者是业主，在签订购房合同时，应同时签订物业管理委托合同和业主公约。

　　商品房住宅应按国务院发布的《城市私有房屋管理条例》和建设部发布的《城市异产毗 连房屋管理规定》来实施管理，总的原则是“自有、自住、自管”。在物业管理的实施中，主要是划清自有产权部分与共有产权部分的界限，责任及相关费用的分摊，凡自有产权部分 的管理、维修与养护均由业主负责并承担相应费用；若干业主共有产权部分的管理、维修与养护由共有业主负责或委托物业管理企业负责并按业权比例分摊其费用。

　　(二)房改中向个人出售的住宅及其管理

　　房改中向个人出售的住宅是指在住房制度改革中，以优惠的价格补贴出售的公有住房， 即公房出售。

　　1.公房出售的几种形式。公房出售目前主要有以下几种形式：

　　(1)以房改规定的标准价向已租住职工出售的5年内只能用于自住的公有住房。购房者具有部分产权。

　　(2)以房改规定的成本价向已租住职工出售的5年内只能用于自住的公有住房。住宅产权归个人所有，但土地仅有使用权，无收益权。

　　(3)以成本价向中低收入家庭出售，并优先出售给无房户、危房户和住房困难户，同等条件下优先出售给离退休职工、教师的安居工程住宅。权益同上。

　　(4)在政府扶持、单位支持、个人负担原则下的以住房合作社等形式建造的合作住宅。

　　2.公房出售后的管理要点。公房出售后就属于自有住宅，但与商品房住宅又有所不同，主要是房产处置权的有限性。无论是以标准价或成本价购买的住宅，5年内只能自住自用， 不得出售；5年后，购买者如必须出售需经所在单位(补贴单位)的同意，所得出售的增值部分，个人只能分得相当于原来所付房价占当时综合造价比例的部分。

　　公房出售后，应推行社会化、专业化的管理模式，实行业主自治与物业管理企业专业化 管理相结合，按照建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》的原则规定和《城市异产 毗连房屋管理规定》及《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》来实施管理。其基本原则是住房出售以后，实行住房所有人“自有、自住、自管“的原则，从物业管理的角度来说，主 要是划清自用自管与共用共管的范围、责任以及相关费用的合理分摊。下述三个法规对此做了较详细的规定。其要点有：

　　(1)住宅共用、自用部位和设备的划分

　　①自用部位和设备，是指户门以内的部位和设备，包括水、电、气户表以内的管线和自 用阳台。

　　②共用部位，是指承重结构部位(包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等)、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内自行车存车库等。

　　③共用设施设备，是指共用的上下水管道、落水管、邮政信箱、垃圾道、烟囱、供电干 线、共用照明、天线、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、消防设施和电梯等。

　　(2)公房出售后使用与管理权限的界定

　　对结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑，而为不同所有人所共有的异产毗连房屋 ，所有人和使用人对共有、共用的门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、厕所以及院路、上下水设施等，应共同合理使用并承担相应的义务；除另有约定外，任何一方不得多占、独占。所 有人和使用人在房屋共有、共用部位，不得有损害他方利益的行为。

　　(3)公房出售后维修养护管理工作原则与要点

　　①公房出售前，售房单位应当对其进行必要的检修。

　　②公房出售时，应制定对所有购房人具有约束力的有关房屋使用、修缮、管理等方面共 同行为守则的业主公约或房屋使用公约。购房人在签订房屋买卖合同时，同时签订业主公约或房屋使用公约。

　　③公房出售后，业主委员会成立前，住宅的维修养护管理由售房单位或售房单位委托的 管理单位承担；业主委员会成立后，住宅的管理，由业主委员会选聘的物业管理企业，按照双方签订的物业管理委托合同进行管理。

　　④公房出售后，住宅自用部位和自用设备的维修养护责任，由住宅所有人承担，住宅所 有人可以自行维修养护，也可以委托物业管理企业维修养护。住宅所有人承担维修费用。

　　⑤公房出售后，住宅共用部位和共用设施设备的维修养护，由当地人民政府制定具体办 法。要建立公房售后住宅共用部位和共用设施设备的维修养护基金。住宅的共用部位和共用设施设备，凡属人为损坏的，由责任人负责修复或者赔偿。

　　⑥住宅所有人不得擅自侵占住宅的共用部位和共用设施设备，不得擅自增加或者减少对 该幢住宅共用设施设备正常运行有影响的自用设备。

　　⑦电梯、高压水泵、供暖锅炉房等共用设施设备的运行、维护与更新及其费用的分摊， 按国家和地方政府现行规定执行。

　　⑧凡需要对住宅进行中修以上的，应当依照《城市房屋修缮管理规定》执行。凡改变原 房屋设计结构的大修、改建工程，应报请当地房地产管理机关审批。竣工后，经验收合格，方可办理房屋现状变更登记。

　　⑨当事人因住宅的维修养护发生纠纷时，应当协商解决，协商不成的，当事人可以向当 地房地产仲裁机构申请仲裁，也可以向人民法院起诉。

　　(三)租赁住宅及其管理

　　租赁住宅是指使用人不具有房屋的产权，通过房屋租赁的形式取得在一定时期内使用权 的住宅，包括公有住宅的租赁和集体所有制房产以及私人房产的租赁。租赁住宅的基本特点是房产的所有权和使用权相分离，出租人出租的只是一定时期内的房屋使用权。房屋承租人 和出租人必须以“契约”(租赁合同)的形式，规定好房屋租赁双方的权利与义务。从物业管理的角度来看，出租人的业主地位并没有变化，其享有的权利和应尽的义务也没有改变，而 承租人做为房屋的实际使用人，是非业主使用人，其基本权利义务首先受到租赁合同的约束和限制，即业主做为出租人，将哪些权利、义务赋予了承租人。在物业管理中，出租人和承 租人首先都应遵守租赁合同的有关规定，其次也都要遵守物业管理委托合同的各项规定。

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