物业管理的前期介入-前期介入的研究

　　二、物业管理前期介入的可行性研究
　　物业管理前期介入，从上节理论分析已得出其十分必要，但在现实中是否可行呢？必须做一些可行性分析。

　　(一)经济效益的可行性

　　任何经济活动都要有成本支出，作为一个企业也必然要考虑经济效益，这是无可非议的。如何考虑物业管理前期介入的经济性呢？这可从三个角度来分析：

　　1.从房地产开发的角度

　　从房地产开发的角度来说，增加这种行为有利有弊，存在着风险收益。利的方面：有物业管理公司介入，加强了决策、规划的准确性，保证物业顺利地开发；同时保证物业开发质量，促进物业销售，加快资金周转。弊的方面：主要是增加了成本(前期介入费由房地产开发商负责承担)，假若物业管理公司提出返工建议，可能还增加返工费用，也可能增加工期等等。综合而知，房地产开发商虽然在前期介入中承担了一定风险，但会带来更大的收益，从经济性的角度来看，利大于弊，房地产开发商应该支持物业管理前期介入。

　　2.从物业管理公司的角度

　　物业管理公司从参与的角度来看，利的一面是：由于前期介入，熟悉了解物业，为今后接受新业务奠定了基础，便于本企业进一步扩大业务领域，占领业务市场。不利的一面是：可能增加成本费用(如果费用由物业管理公司承担)。

　　3.从社会总体的角度

　　从社会总体角度来看，由于前期的介入有利之处在于规划施工阶段得到了把关，减少了失误，把物业的不足之处消灭在萌芽状态中，有利于社会总体经济利益提高。

　　综上分析：利明显大于弊，政府应大力扶持物业管理的早期介入。

　　(二)技术力量的保证

　　为了保证物业管理前期介入的成功，物业管理公司应该选择并组织好一批人员参与前期介入。由于物业开发周期长，物业管理公司不可能抽调出大批的人员介入，所以应采取精兵简政的组织构架，人员组成可采取两种方式：

　　(1)长期介入人员(2～3人)：由房屋管理员、结构工程师和设备工程师三人组成。

　　(2)短期介入人员(3～4人)：由公司经理、部门经理和技术骨干组成。

　　长期介入人员就是从项目一开始，就进入角色，一直到项目结束，参与项目的全过程。介入人员的素质与技术在很大程度上决定了物业管理前期介入的成败，所以在人员选配上一定要挑选，通常有一名经验丰富、知识全面的管理人员(该同志应对物业情况十分熟悉，并有相关经验)来参与物业管理的前期介入。还需要一名结构工程师和设备工程师来进行配合，分管土建工程和设备安装的质量把关。

　　短期介入人员：主要是定期或不定期进入角色，参与前期介入，检查、帮助、指导长期介入人员的工作。因此，短期介入人员通常由物业管理公司经理牵头，组织骨干队伍来参加，他们主要听取长期介入人员的工作汇报，指导他们的工作；其次，与房地产开发商、建筑商进行工作协调，把前期介入发现的问题解决好。

　　正是通过技术人员的技术把关，来保证物业管理前期介入达到预期的结果。

　　(三)法律制度的保证

　　房地产开发过程中是否需要物业管理公司前期介入，开发商是需要受到委托才能开展此类工作。由委托代理理论而知，需要有委托人、代理人委托协议或委托合同，而在物业管理前期介入工作中，委托人没有确定，因此完全意义上的委托代理关系在这里不可行。开发商开发的物业是推向市场的，因此存在着潜在的业主(购房者)，通常情况下，这些潜在业主(购房者)是无法确定的。如果潜在的业主是确定的(例如业主指定开发公司为他开发特定的物业)，这个业主为了保证自己的利益，他一定会委托一家物业管理公司前期介入。可见在市场经济中，有需求就有供给(在法律可行范围内)，就会存在着物业管理的前期介入市场。一旦潜在的业主(购房者)明确下来，物业管理公司有了委托而进入前期介入。但在开发市场中有明确的潜在业主的情况是很少见的，多数情况下，业主是不明确的。这就存在着潜在的不明确的业主有物业管理前期介入的需求。这就靠谁来委托呢？靠谁来发号施令呢？自然就落在政府的身上。

　　政府的经济职能之一是保证公平、公正，维护公民的基本权利。在房地产开发的市场中，物业管理以前期介入对未来业主是必须的，而在实际操作中，由于开发商急功近利，或者片面追求利润，却不愿意进行物业管理前期介入(物业管理前期介入，成本投资增加)。政府应该介入。政府介入的方式主要在两个方面：

　　(1)制订有关物业管理前期介入的一些法律、法规、制度。现在中国许多城市如深圳、北京等地政府制定出相应的条文，规定房地产开发时，物业管理必须前期介入，从而在制度上保证物业管理前期介入的开发与实行。

　　(2)政府委托行业协会成立监督机构。对房地产开发全过程进行监督。如果没有实行物业管理介入，可进行一定的惩罚、处理。这样就会使房地产开发商由被动到自觉地考虑物业管理的前期介入工作。

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