谈物业管理收费难的问题

　　摘要:本文从主、客观角度对业主、宣传媒体、物业管理公司、开发商在管理和服务方面存在的问题进行了分析,并从物业管理公司的前期介入、加大宣传力度、转变服务观念、提高服务水平以及法律法规方面提出了解决物业管理公司收费难的途径和方法。

　　在市场经济体制下,陈旧的房管制度已经跟不上日新月异发展的社会,人们开始追求更高的生活质量,作为第三产业的物业管理行业在这种形式下应运而生。物业管理正以高质量、多元化逐步取代传统、单一的公有住宅的管理模式。但实际工作中,拒缴物业管理费却成为一些业主的“杀手锏”,许多矛盾最后指向物业管理公司。据统计,高档居住小区的物业缴费率不足90%,普通住宅小区物业缴费率不足60%,有些小区甚至不足20%。如何解决收费难成为物业管理公司必须抓紧思考的问题。

　　一、物业管理收费难的原因

　　(一)业主长久形成的依赖思想观念转变慢

　　在计划经济体制下,我国住房采用的是福利制社会分配体系,人们居住公有住宅,住宅的管理和维修全部由政府指定的部门承担。国家补贴造成了人们的依赖性,居民已经习惯了“只享受、不(少)付费”;我国实行社会主义市场经济后,根据市场经济的要求,人们在得到住房,成为业主后,要与物业管理公司签订《物业管理合同》

　　依照“谁消费、谁付费”的原则,明确各种交纳的费用。业主对于支付了大笔房款后,仍要按期交纳管理费,难免会产生抵触情绪,出现“服务高要求,收费低标准”的思想。尽管政府根据物业管理要求相继出台一系列收费法规,但是,已经深入人心的只消费不花钱的思想观念不可能在短时间内一下消除,让广大业主充分认可。

　　(二)物业管理费用情况透明度差,缺少公示

　　企业是以获取利润为目的的组织。物业管理公司是服务性的企业,物业管理肯定要获取利润。这利润绝大部分来源于物业管理费收取。如果科学地测算物业管理费,使之透明地运作,那么,物业管理费将不难收取。

　　但是,物业管理公司并不愿将物业管理费的运作完全透明。原因是:一方面,根据经济学的一般观点,物业管理费应是生产成本加上合理的利润率。但是,物业管理公司的生产成本却较难确定。比如物业管理公司实力,如果某物业管理公司有多个物业项目,它将某固定资产设备用在多个项目,但是,每个项目都分别一样地提取折旧,这样,生产成本必定会加大。

　　(三)建筑工程遗留问题多,物业管理公司难兑高承诺

　　建筑工程问题多,已成为社会高度关注的焦点。有些建筑工程问题,直接造成物业管理先天不足、物业服务不能到位。居民由此产生的各种意见,都有可能造成物业管理费收取困难。

　　随着人们生活水平的提高,对物业管理档次的要求在不断提高。为了迎合消费者、保证楼宇的销售,开发商往往采取夸大宣传 , 对物业管理做出不切实际的承诺。开发商重建设、轻管理,追求短期经济效益,设计规划缺乏长远考虑,建筑质量低下,造成大量遗留问题。待业主进住后,发现实际状况与之差距甚远。于是,业主就以物业管理公司为对象拒绝交纳物业管理费以此作为挽回损失的手段。

　　(四)国家法律、法规不健全、不完善,不能充分适应物业管理的发展

　　在《北京市普通住宅小区物业管理服务收费暂行办法》(京价<房>字〔1997)第196号)中,将普通住宅划分为甲、乙、一般住宅三个档次。这个划分标准只考虑到物业管理的传统做法,以及

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