物业企业低收费窘境解惑

　　物业企业低收费窘境解惑

　　《住宅与房地产·物业管理》2008年第4期

　　物业公司的收费情况直接关系到物业公司的成本核算，然而由于一些小区的物业收费标准是在七八年前核定下来的，随着物业公司成本的提高、物价的上涨，越来越多的小区出现了入不敷出的情况，特别是《劳动合同法》生效后，用工的规范、劳动者权益的保护加强、最低工资的提高，作为劳动力成本占最大支出的物业公司而言，固定的收入要面对日益提高的成本，其经营的难度可想而知，出现入不敷出的情况对于已经入住六七年的小区几乎是一种必然。从现在看，物业公司入不敷出的现状，已经带来了一系列的问题，也影响了物业管理整个行业的健康发展，这些问题主要表现为：

　　一、物业公司进亦难、退亦难

　　对一些物业公司来说，对这些入不敷出的小区往往是“进退两难”。“退难”是因为这样的小区往往老的物业公司走了，其它物业公司没有愿意进来的，所以不管是居委会还是街道办或其他有关部门都想尽办法让物业公司留下，以免造成“有人退，无人进”的管理上的真空，影响小区的安定；而物业公司留下来按照六七年前物价局核定的标准收费不足以保证自己的正常经营，更不用说盈利了，所以物业公司就面临一个十分棘手的问题——如何生存。

　　二、提高服务：巧妇难为无米之炊

　　随着居民生活水平的提高，居民对居住条件要求也越来越高，对物业公司的管理要求也日益“挑剔”，而七八年不变的物业收费标准让物业公司的日常支出捉襟见肘，更不要谈满足业主越来越高的要求。笔者作为几家物业公司的法律顾问，常常听到一些物业公司经理的抱怨：几年下来，物价上涨这么多、人力成本增加这么多，而我们的收费一点都没变，这样的楼盘怎么做?另外让人无奈的还有越是旧小区物业费的收缴率越低，打赢了官司越是难执行。从我国目前的立法看，对物业公司的要求却是越来越高，比如说去年5月份生效的最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》，其明确规定了从事经营、服务活动的法人未尽安全保障义务使他人受到外来损害时，侵权人不能赔付时，安全保障义务人应当在其能够防止或者制止损害的范围内承担相应的补充赔偿责任。从上海市目前的有关判例看，不管是小区丢车、还是业主财产受损，物业公司都不同程度地要进行赔偿。而避免这些损害业主利益的事件发生，其关键就是加大成本投入、提高物业管理品质，但最终归结为费用何来。

　　三、物业公司违规操作难免出现

　　面临太多的无奈，有的物业公司从新楼盘的物业收费来补旧小区物业管理支出或采取其他“东拆西补”的方法。上海黄浦区某物业公司管理的一个小区，小区的两幢楼面临马路是商住两用楼，其余的几座楼都是住宅楼，如果物业公司以住宅楼的收入维持住宅物业管理的正常运转不可能，物业公司只能以商住两用楼的管理收费来补贴住宅楼的物业管理开支，这样，不仅招致商住两用楼业主的不满，且物业公司几乎没有盈利的空间。这种情况下，有的物业公司便或多或少地进行违规操作，或是和业委会串通擅自动用物业维修资金，或是擅自截留小区停车收费，或是减少支出摊薄成本。对物业公司来说，这往往都是无奈的选择，可谓收费形势所逼。

　　解决上述问题的惟一出路在于调整物业管理费，使其在一定范围内上浮，那么作为物业公司怎样才能适当调整物业管理费呢?笔者认为应当从以下几个方面做起：

　　一、实行财务收支公开，使得业主对物业公司的收支有数

　　按照《物业收费管理办法》的规定，物业

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