美国物业管理概况及借鉴启示

　　美国物业管理概况及其借鉴启示

　　一、美国物业管理概况

　　(一)管理几构

　　美国政府行政机构中没有设立物业管理的行政管理部门，行业管理由行业协会承担。行业协会办有定期刊物，开设教育性专题讲座和课程，为业主和物业管理公司提供交流的平台。在美国，成立物业管理公司手续比较简便，只须符合一些基本的法定条件，但是美国的开发商或者业一般只聘用知名度比较高的物业管理企业，新设立的企业市场拓展难度很大。另外，行业协会对物业管理企业的资质和从业人员的资格管理是比较严格的，比如在加利福尼亚州，规定取得资质的物业管理公司必须每4年接受45小时专业课程的培训教育，才被认为主体合格；比如有的管理岗位人员必须取得相应的专业证书，公司管理人员必须持有大学毕业证书，有5年工作经验，才能取得协会颁发的执业资格证书。

　　(二)服务特点

　　1、专业服务十分发达。专业化管理是美国物业管理最显著的特点之一。美国的社会化分工十分明确，发展商开发楼盘后一般不管理自己开发的物业，而是找一家物业管理公司进行管理。物业管理公司一般只负责整个住宅小区的整体管理，具体服务内容由业主委员会征求业主意愿后决定。有关业务则由物业公司聘请专业的清洁、保安、设备维修等服务公司承担。尤其是保安工作由安检警察来做，安检警察隶属于警察局，具有执法权，可以对业主的违规违约行为进行处理。

　　2、企业经营规模庞大。美国一些规模大的物业公司，其内部管理模式、管理制度、管理程序都是统一的。如具有80年发展历史，排列世界500强的Service Master公司是一家专业从事物业管理的服务性公司。它拥有25万名员工，在43个国家为1200多万家客户提供服务，年营业额超过73亿美元，并创造了连续30年股价稳定增长的骄人业绩。

　　3、信息技术应用广泛。美国的信息化程度比较高，社区的电脑管理系统中，不仅有物业管理公司的资料，还有住宅小区的各种图纸和管线资料，以及业主和租户的相关资料，为做好物业管理工作才副其了有效的信息支撑。

　　4、风险防范机制健全。为了化解物业使用中的风险，减少业主和住户的损失，物业管理费一般包含房屋保险的费用。房屋保险一般有业主保险和住户保险等，当业主或住户因自然灾害等原因遭受损失时，由保险公司负责理赔。如果按住房价值每套10万美元计算，则每户每年的保险费约2032美元。

　　(三)服务模式

　　美国的住宅小区一般都是敞开式的，既没有围墙，也没有任何隔离物和门卫看守。美国小区中的公寓有两种:一种是合作公寓，屋主没有产权，只有股份，根据单元大小算出你占有大楼的股份比例；另一种是共有公寓，屋主拥有独立产权。在美国，对于私人所有房屋的物业管理，既可以由私人业主自我管理，也可以委托专业物业管理企业进行管理。

　　1、业主自我管理

　　在美国，约有20%的中小型的公寓实行业主自我管理。由全体业主大会选举出的业委会，代表全体业主管理物业，负责人事、财务、设备三大块具体职责的政策研讨、决定以及修正。同时，实行小区公寓经理责任制，小区公寓经理负责执

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