法国“民主式”物业管理

　　在法国,房地产商在卖出第一间商品房前必须为自己的楼盘“配备”一个物业管理公司,对物业公司的选择往往是随机的,其标准通常是“就近”或“口碑”。大部分业主按规定期限入住后,物业公司开始运作,而房地产商原则上则从此与物业公司“两不相干”,物业公司的“新老板”变成“业主大会”,它将以经理人的形式不折不扣地执行业主大会的决议。

　　业主们入住三个月后,物业公司以召集人的身份向所有业主发函,通知召开业主大会。会议通常在物业公司总部举行,也可根据需要另选处所。如住户因故不能出席,则可指定他人与会代其行使投票权,但必须事先向物业公司邮寄授权书,指明某人在该次业主大会上全权代表他的利益。

　　由于业主大会关乎切身利益,住户们往往宁可错过“约会”,也要亲往参加业主大会。在很多法国人眼里,业主大会既是物业管理监督会,又是左邻右舍相互认识、增强感情的碰头会。

　　按照法国物业管理法规,业主大会的第一项议题必然是选举业主大会主席和副主席,以便主席主持此后的业主大会。主席和副主席必须是业主,其人选的产生往往是热心业主毛遂自荐,并由全体与会者举手通过。主席根据物业公司事先准备的会议议程表掌握会议进程,并负责维持会场秩序。

　　许多法国人认为,业主大会是西方民主制度在百姓日常生活中的最佳体现——大会犹如一个微缩议会,主席在主持会议时不乏议长的派头,业主们则在体验“民间议员”滋味的同时牢牢地将物业管理权掌握在自己手中。

　　大会的第二项议程通常是物业公司主管介绍情况,并向大会提交物业管理合同及下年度物业预算。其内容大体可分为三部分:前一段时间物业开支,房屋维护中存在的问题及业主们就相关问题提出的书面建议或申请,物业公司在未来年度内的开支计划。如同执行经理向董事会述职,业主们此时必须保持安静,并仔细听讲,因为物业公司的每一项活动都牵涉到业主们的钱袋子。

　　物业主管讲话结束后,主席宣布进入第三项议程:业主们就存在的问题自由发表言论。大到房屋结构出现问题,小到门房态度不好,业主们无所不能谈。此时,会议大厅可能一下子就炸开了锅,如果没有主席维持秩序很可能乱套。业主们可以对物业公司的管理失误提出尖锐批评,可以要求删减某项物业设施,也可以对今后的物业管理提出合理化建议,甚至可以要求更换物业负责人。用业内人事奥利维埃·若斯兰先生的话说,虽然法国的物业管理模式行之有效,但法国人“永远不会满意”。他认为,正是法国人的“苛刻”,造就了这种“一切为了业主利益”的物业管理模式。

　　自由讨论结束后,大会进入表决程序。表决内容包括是否同意物业公司的述职报告、是否接受物业公司的合同,是否同意下年度物业预算、是否批准需要追加预算的新工程等。与会业主以举手的方式进行表决,物业公司记录表决结果并执行有关决议。

　　至于确定表决是否有效的标准,法国物业管理界引入了“千分之一”这一概念。物业公司通常把一栋大楼的居住权分为一万份(也就是说全楼居住面积总和是一万个“千分之一”),楼内各个房间以居住面积为基础,根据楼层和朝向不同,拥有一定的“千分之一”数。从根本上说,房产商卖的就是“千分

本文关键字：物业管理  法国  物业管理知识，物业管理 - 物业管理知识