瑞典公房物业管理

　　瑞典是世界上福利最好的国家之一,瑞典公房物业管理工作主要由公房经营公司负责。瑞典有150万居民居住在由300家经营公司管理的80万套公房中,占瑞典全部住房的21%。

　　瑞典全国有一个住房经营公司协会,主要任务是加强地区之间联系和信息交流,研究如何改进管理技能。各城市公房经营公司属市政府管辖,公司经理由政府指派,公司既承担公房建设,也负责公房经营管理和维修。

　　住宅小区内直接为住房服务的市政配套工程和洗衣房、汽车房、公共用房和儿童娱乐设施,由建设住房单位负责费用,商店等营利项目由营利单位承担,幼儿园、医疗站、老年之家等社会福利事业由市政当局建设,住宅小区外的市政配套工程按法律规定由主管部门负责,如果有关方面发生争执由市政府协调。住宅小区在规划设计和施工阶段,物业管理人员参与意见,目的是保证住宅质量投资效益,并保证交付使用后便于使用和管理。这是一条成功的有利于物业管理的经验,值得我国借鉴。

　　公房经营公司的主要任务是对公房进行管理和维修。公司分区分片建立管理机构,下则设管理所和管理点,管理员多数经过专业培训。每个管理员管房100-300户,管理设在居民楼内,点上设有专业维修人员;管理所设在住宅区内,负责日常维修和管理工作,难度较大的修缮项目或重大修缮技术问题,由公司技术人员协助解决;各级管理维修人员按少而精的原则配备,用工量小的工种(如换玻璃工、油漆工)不配备人员,需要时从社会上雇佣。

　　公房租金与维修方式有很大灵活性。住户可以自由选择室内装修的材料标准和厨房,卫生设备由管理所负责安装,其超标准部分摊在住房的房租内。对维修方式,住户可以自行决定,如果室内维修由住户自修,房租内就可以减去室内维修费用。

　　公房经营公司充分发挥自己的优势和特长,其新建单元式公房比重大、比较集中,维修点分布合理,能充分利用现代化手段管房。住户电话通知,维修车随叫随到;公司与房客联合会保持经常联系,听取意见,改进服务,同时定期谈判制定合理租金标准,一般比私人出租房的租金低;力求住宅区环境饲养和美化,如增添绿地、花木、艺术小品或公共活动场地等;为不同的房客提供不同内容的服务,如为老年人提供代购物品、医疗服务等。他们通过不断改进管理工作,提高服务质量,使所管公房质量越来越好,住房数量和住户越来越多。

　　合作社住宅物业管理瑞典全国合作社住宅的物业管理主要由全国住房合作社联盟(简称HSB)负责。HSB是一个全国性的住房合作社组织,由63个省、市级的住房合作协会组成。

　　HSB按照会员入会时间长短和储蓄额的多少,决定住户取得住房的次序。住房费用由住户采取分期付款的方式偿还。房价的70%为抵押贷款,利率按市场利率计算,偿还抵押贷款的钱是用个人所得税前的工资支付,这部分钱国家予以减免所得税,实际上是对买房人的补贴。分期付款的钱加上住房外部的维修费(室内维修自理)、集中供热费、公用水电费、污水处理费、卫生服务费、保险费以及设备维修费合起来,构成每年需交付的住房费用。住户搬进合作社住宅,就等于获得了永久的使用权。如住房需转让、转租、交换、买卖时,需要经过基层合作社的批准,价格可以由双方自由协议。HSB规定了"买回"制度(收购会员要出卖的住房),以协助政府防止住宅方面的投机倒把。

　　HSB大多数工作人员都从事管理工作,并注意不断提高管理技能和管理手段的现代化。住房属于合作社会员所有和使用。所以他们很重视发挥会员的作用。会员迁入新居后,就选举他们所信任的人参加管理委员会,其中有一名委员由HSB协会指派熟悉业务有经验的人承担,以便与其他委员一起,有效地进行管理工作。管理委员会的成员都是兼职的。大的合作社(50户以上)有时雇佣一名专职管理员,维修工作由协会和住户分别承担,室内的一些设备维修由住户自己修理养护或委托协会维修,室外,管理等比较复杂部件的维修由协会负责。此外,协会还为会员提供各种服务和咨询,开展各种技术培训,培养居民爱护住宅和环境的习惯。

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