专业化程度是物业管理取胜关键

　　专业化程度是物业管理取胜关键

　　广州市物协秘书处：专业化程度是物业管理取胜之关键

　　随着城市化进程的加快和住房市场的蓬勃发展，近年来物业行业成长迅速，并在社会经济生活中愈来愈扮演着不可或缺的角色。物业服务企业的业务领域不断拓展，物业管理行业内涵日益丰富，已不仅局限在对房屋及其配套的设施设备和相关场地的维修、养护和公共秩序的维护等管理活动。随着时代的变迁和发展，人们对居住的软环境质量方面有了更高的要求，“服务”越来越成为人们关注的焦点。而最近，万科率先将全国20个城市的所有“物业管理有限公司”统一更名为“物业服务有限公司”。这是自2007年3月，全国人大审议通过的《物权法》首次从立法角度提出“物业服务企业”概念后，市场上首家更名的物业公司。那么，从“物业管理”到“物业服务”除了字眼的不同，还有什么样的变化？会给物业管理公司和业主带来什么样的冲击呢？未来物业管理取胜之关键会是什么呢？搜房网（http://gz.soufun.com/life/wuye/）记者因此对广州市物业管理行业协会秘书处的有关人员（以下简称“市物协秘书处”）进行了专访。

　　【记者】：最近万科率先将全国20个城市的所有“物业管理有限公司”统一更名为“物业服务有限公司”，不知道广州的其他物业公司有没有这样的想法或举动？

　　【市物协秘书处】：对于物权法提出的“物业服务企业”的概念应该这样理解：首先，物业服务企业与物业管理企业并非两个不同含义的经营实体，事实上，早在万科更名之前，已经有为数不少的物业管理企业名称是以“物业服务”注册的，而从事的，也都是依据国家、省、市有关法规进行经营的物业管理活动（按照物权法出台前最高的行业法规是国务院《物业管理条例》）。其次，就我国（大陆）地区来讲，“物业服务”与“物业管理”的企业经营活动都包括对物的管理与对人的服务的两大内容，这是我国物业管理行业形成的特殊性。按照西方发达国家、香港等地的传统物业管理概念（物业管理最早由英国产生），基本都只是对物的管理，也就是对“共有部位、共有设施设备”的管理。而我国的物业管理行业，最早是由管理公房、房改房的原来设在房管局下属的房管所、房管站改制而来的，因此早期的物业管理企业难免保留了原来房管所、房管站对住户“管理”的职能。而随着房地产的兴旺发展，物业管理行业作为房地产的配套行业或者相关行业，便延续了开发商跟购房人（业主）的互动关系，也就是在物业管理活动中物业公司对业主的互动关系。于是，作为一种良性发展，自然是要做“服务”的内涵。

　　【记者】：物业公司对“服务”功能的强调，是否会削弱物业公司对公共资产的管理功能呢？

　　【市物协秘书处】：其实，物权法对“物业服务”概念的提出，可以看作是国家对现今的物业管理模式（对物的管理与对人的服务相结合）的一个确定，也就是说，我们的物业管理行业的活动内容，将被法律以与西方、香港有所区别的方式确定下来了。因此，“物业服务”的叫法与“物业管理”并无本质区别，也不是说一定强化“服务”功能，削弱“管理”功能。物业公司的职责、经营、活动等内容，关键看相关配套的法规与细则（例如国务院《物业管理条例》的修改调整）的具体规定。

　　【记者】：今年3月全国人大审议通过的《物权法》规定业主能自行管理物业，其实是打破了业主只能聘请物业公司进行物业管理的传统管理模式，应该算是对物业管理行业服务的质疑，这对物管行业来说是一个很大的挑战，该怎样看待这个问题？

　　【市物协秘书处】：是挑战，也是考验。是对提升物业管理行业整体水平的一个很好的契机。事实上，对物管行业的挑战并非来自于此，而是来自于该条款的后半句对“其他管理人”的提出。业主自管的模式，其实是物业管理的现状之一，物权法只不过是把这种模式合法化和合理化。例如一幢大厦单个业主的自行管理、商业物业自有产业业主的自行管理、农村、学校、工业厂房的自行管理等等，这些都是普遍存在的。他们不一定就需要委托给物业公司管理。而对于目前的住宅小区物业，如果走自行管理的路，摈弃专业化的物业公司，应该说是一种倒退，不要说在管理上的一些难度与不合理性（例如登记、税费、经营、社保、责任风险等），就是对于大部分业主来讲，也是不愿意接受这种无保障、不可

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