商业物业形态分析

　　 本文摘要：商业物业通常有八种分类方法,包括:按市场形式分类、按物业用途分类、按建筑特征分类、按物业区位分类、按经营方式分类、按经营类别分类、按销售方式分类和物业产权分类。

　　 人们习惯上将商业物业叫商铺或商业房,商业物业的功能多样化,既有能满足市民购物、饮食、娱乐、休闲等需求的社会功能,又能满足商家经营、商务活动、市民投资等需要的经济功能。

　　 由于商业物业的多样化特点,使物业的分类也有多样化的特点,有助于我们根据不同的物业种类,制定有针对性的营销策略,不同类型的商铺可以采用不同的销售方式,即使同样的商铺也可以有完全不同的销售策略。商业物业通常有八种分类方法,包括:按市场形式分类、按物业用途分类、按建筑特征分类、按物业区位分类、按经营方式分类、按经营类别分类、按销售方式分类和物业产权分类。

　　 <一>按市场形式分类

　　 按市场形式分类是商业物业最常用的分类方法,市场形式受物业的开发方式制约,根据物业的整体规模和开发方式形成三种市场形式:大型商厦、专业市场和小区商铺。

　　 大型商厦是购物中心形式的大型商业物业项目,商厦由多个百货公司、超级市场、专卖店、连锁店组成,是城市商业的重要活动场所。

　　 专业市场是指以专门经营某一特定类别商品或服务的商铺,形成以专业性经营的最大特色兼营批发及零售。专业市场选址不论是在城区或是郊区,兼营均讲究是否能"成行成市",市场上成熟的龙头市场可以转变和带动周边连片商铺的经营方向,如在广州火车站附近一带,现已形成可以白马服装大厦为龙头的服装批发中心区域,业务辐射全国各地。

　　 小区商铺是住宅小区的配套设施,商业规模较小,无具体的经营规划。

　　 <二>按物业用途分类

　　 按物业用途分类是一种传统的分类方法,将物业按用途分类在项目营销过程中,仍然具有很重要的知道意义,不同的用途有不同繁荣目标客户,营销推广策略各有不同。按物业用途分类可将物业分为:购物中心、小区配套商铺、专业市场、批发及商贸中心和餐馆及美食广场等分五类。

　　 购物中心是指由开发商统一规划,在经营机构的统一管理下,由众多商户集中经营多种商品或服务的大型的、多功能的、综合的商业物业。www.fangxiucai.com购物中心是社会发展和经济发展的必然产物,在西方发达国家,购物中心()已是一个国家经济发展的重要组成部分,能满足消费者购物、休闲、娱乐、观光、社交等多种社会活动需求,规模较大的购物中心项目因有吸引和聚集人流的功能,能带动区域商业发展,形成以购物中心为核心的区域商业中心,甚至会影响到一个城市的规划格局。现阶段我国的购物中心多建于城区的大型商厦内,这点与欧美国家的购物中心选址方式截然不同。

　　 小区配套商铺基本是小型店铺,服务对象以小区住户为主,发展商建设商铺的目的是满足住户的日常生活需要。

　　 目前,市场上各种各样的专业市场大行其道,基本上包括了各类商品,最典型的专业市场莫过于装饰材料城、家具城、电器城、电脑城、服装城、皮革鞋类市场、食品市场、文具玩具市场、汽车市场项目,其经营品种均具有非常明显的专业性特色。

　　 批发及商贸中心规模宏大,主营批发业务或贸易业务,经营上具有专业市场性质,物业多建于近郊的交通要道附近,以便应付大批量物流配送运输。

　　 <三>按建筑特征分类

　　 按物业的建筑特征分类,重要可分为商业大厦、住宅区商铺、临街商铺、步行街露天商铺和地下商铺等五类。

　　 商业大厦是大型的商业物业,我国的商业大厦多建设于城市的商业区或交通交汇点,如商业步行街概念物业成都春熙路商业街。住宅区商铺是住宅物业和附属物业,通常建在住宅物业的首、二层。临街商铺多建

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