物业停车管理法律责任探讨

　　 物业管理公司(以下简称物管公司)在其受托物业管理(以下简称物管)区域内停车管理的责任界定问题,之所以一再讨论,悬而不决,表面上是法律规定不明,实际上其根本原因是立法立场问题。对于物管区域的停车到底是占位还是保管,或是双重关系,站在不同的立场则有不同的认识。物管公司一方希望将该关系定为占位关系,而车主一方,肯定希望定为保管关系。

　　 本文试图在讨论物管性质的基础上,对物管区域停车管理的各种责任作出分析,并以公平等价原则预设停车场管理的法律关系,以作立法参考。

　　 (一)存车的法律性质

　　 从法律角度来看,因存车而产生的法律关系虽有不同,但由于车辆保管是以占地为前提的,其中包含场地占用的性质,因此,保管与占位并非完全矛盾的两个概念。要区分保管和单纯的占位,应从保管的性质着手。保管合同是一种双务实践合同,必须以保管标的的实际交付作为合同成立的必要要件,并以是否有偿作为承担损害赔偿的前提。

　　 那么,存车人与物管公司之间的关系如何界定呢?

　　 1、保管关系的确定

　　 存车人进入物管公司管理的停车场(地)存放车辆,双方对合同性质有明确约定的,从约定;没有约定的,则要视不同情况而定。如果物管区域的停车场(地)经公安部门办理了备案批准手续,可以对外从事收费停车业务,具有按照公安交管部门要求的停车场(地)的管理制度、管理人员和管理范围等条件,存车 人在此存车,应视作双方有建立保管关系的真实意思表示。具体有以下三种情况:

　　 一是,物管公司对存车人发放停车证或其他凭证,存车人凭证方能开走车辆的,应当视作双方依照交易习惯履行了存 车交付手续,并由物管公司拥有排他的占有权,符合保管合同的条件,保管法律关系成立。

　　 二是,如果存车人交付了存放车辆的有关费用,物管公司未发放停车凭证,仅向存车人出具了停车发票。这种情况是否具有保管的性质,不能一概而论。如若存放的车辆并非随停随取,停车场(地)要对车主进行大致辨认或凭车钥匙方可取走车辆,则可认定停车场对车辆具有排他的控制权,停车发票可视作车辆存放在该停车场(也即为事实交付)的凭证,此时双方已形成事实上的交付与看管的关系,应当认为保管法律关系成立。

　　 三是,保管合同中保管方承担的责任要较占位的大一些,相应地管理成本也要高一些,如停车费中能够体现这一保管与单纯占位的区别,也可以认定为事实上的保管关系成立。

　　 2、占位关系的确定

　　 上述以外的情形,如停车场未经批准设立,或系临时占位停车等,可认为是一种单纯的占位关系。

　　 (二)物管公司承担何种责任

　　 1、物管的性质与区域安全

　　 物管内涵和外延随时代变迁会有一些变化。本文所及“物管”是指经合法登记注册的物管公司对其受托管理区域的管理。管理是指组织内部管理者对其组织的规划、组织、指挥等,是上对下的不平等关系。

　　 而“物管”却并非什么领导对业主的管理,而是受托物管公司对业主群体的服务。在这里,“物管”的概念就是“服务”的概念。

　　 物管公司内部的组织、指挥、协调等才是管理学意义上的管理。

　　 因此,服务是物管公司的主要经营范围。服务既是物管的本质与内容,亦是物管公司必须遵循的经营原则。物管公司至少应为委托人提供的服务包括:物管区域的卫生、绿化维护;

　　 物管区域的安全;进出车辆、人员的管理;物管区域的设施、设备的维护等;业主委托的其他服务。如果物管区域内业主的人身与财产安全不属物管范围,亦即如果物管公司明示对此不负责任,那么恐怕目前的物管公司会被全

本文关键字：法律  物业  物业管理知识，物业管理 - 物业管理知识