点评《物权法》对业主、业主大会、物业公司的激励与约

　　 点评《物权法》对业主、业主大会、物业公司的激励与约束摘要：首先，我们要强调国务院制定的《物业管理条例》弥补了法律在物业管理领域的空白，使物业管理活动有法可依

　　 源 自物管学堂

　　 点评《物权法》对业主、业主大会、物业公司的激励与约束

　　 2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议高票通过《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）后，各界对此褒贬不一，但总体而言，关注的重点已经从《物权法》制定的科学性转向《物权法》的可操作性。笔者一直关注我国社区物业管理发展情况和物业管理立法动态，因此想就《物权法》的颁布对业主、业主大会（业主委员会）、物业公司的激励与约束谈谈看法，以期抛砖引玉。

　　 一、《物权法》第六章“业主的建筑物区分所有权”对规范物业管理，明确业主、业主大会（业主委员会）、物业公司的权利与义务具有十分重要的现实意义

　　 首先，我们要强调国务院制定的《物业管理条例》弥补了法律在物业管理领域的空白，使物业管理活动有法可依，不但为解决房地产开发企业、物业管理企业和广大业主之间的民事法律关系提供了有效的法律依据，而且为政府有关部门协调和处理类似纠纷提供了法律依据。因此，我们说《物业管理条例》的颁布和实施是市场经济发展那的必然要求，是我国法制建设的一大进步。但是，经过几年的实践我们发现也存在着一些亟待解决的问题。这些问题在新通过的《物权法》第九章中都做出了明确的规定，具有非常重要的现实意义。

　　 从民主法制建设的角度而言，《物权法》不但在内容上充分体现了民意，而且在制定程序上也充分体现了民主。立法部门多次通过媒体、互联网向全社会发出征求意见稿的形式，听取来自社会各界的意见和建议，充分的调动了广大人民的参与意识。这点尤其体现在《物权法》第六章广大业主在物业管理活动中自律精神和参与意识，充分肯定了广大业主的基本权利，强调了物业管理活动的民主性和法律性这一双重特性。从法律的具体内容来看，《物权法》第六章在很大程度上对目前物业管理活动中普遍存在的问题做了较为明确的规定。

　　 最重要的是，《物权法》第76条明确规定了应当由业主共同决定的事项，使业主充分了解到哪些关系到自己切身利益的事项自己有权作出决定，从而为业主根据自己的意志作出选择或者决定提供了法律上的依据。同时《物权法》第七十八条第二款还对业主大会或者业主委员作出的侵害业主合法权益的决定明确了救济途径。

　　 因此，《物权法》第六章“业主的建筑物区分所有权”对于明确物的归属，保护权利人的物权，规范物业管理活动，解决物业管理中的矛盾冲突，实现居民社区的文明与秩序具有十分重要的现实意义。

　　 二、《物权法》关于业主、业主大会、物业公司的规定

　　 在居民社区物业管理活动中，业主、业主大会（业主委员会）、物业公司应该讲是三个不同的主体。业主是以物权和居住权为基础的权利主体，是构成物业管理权的基础；业主大会是全体业主利益的集中体现，它代表全体业主的意志而又区别于个体业主，它是一个居民社区的最高权力机构；物业管理公司在国外没有严格的界定，基本上属于一种不同专业性的组合，如保洁有专门的保洁公司负责、安全有专门的保安服务公司负责。在我国现在基本上是大一统、小而全的服务公司。此外，还需要简单的说一下“业主委员会”。业主委员会严格的讲是一个执行机构，广大业主的权益和意志、业主大会的各项决议、各种规章制度都要依靠业主委员会去执行、去落实。对内，它要向业主大会负责，向每一位业主负责；对外，它要监督和协调物业管理企业的工作，维护每一个业主的权益。

　　 《物权法》第七十八条第一款明确规定“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”。这就以法律的形式明确的规定了业主大会、业主委员会的性质、地位、作用和权利义务。业主大会和业主委员会作为社区的执行机构和代议机构，它的职权来源于全体业主的授权，推定为是全体业主意志的体现。因此，业主大会、业主委员会在不违背法律法规、社会公共利益和《物权法》第七十六条第一款所确定的应当由业主共同决定的事项以外的决定，对全体业主的都是具有约束力的。为了更好地保障业主的权益，不但该条第二款还同时规定了该条第一款决定事项的表决程序。而且，《物权法》第七十八条第二款还明确规定“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受害的业主可以请求人民法院予以撤销。

　　 《物权法》第八十一条规定：“业主可以自行管理建住屋及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”第八十二条规定：“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。”第七十九条规定：“建筑物及其附属设施的

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