深圳26住宅类物业服务项目2003～2007年经营状况大调查

　　 物业服务企业的“民生问题”

　　 ——深圳26住宅类物业服务项目2003～2007年经营状况大调查

　　 来源： 《住宅与房地产·物业管理》2008年第4期

　　 “大老板的钱一个子儿都不能少；员工的工资还要多发；业主的钱还不想给，能少给就少给。”

　　 “《劳动合同法》之后，我们算了一下账，光一年几个法定节假日的加班工资就有8万多。”

　　 “制造业可以向内地转移，我们服务业怎么转移?”

　　 “物业管理这碗饭不好吃，(只要在红线内)凡遇到大事，都和物业管理挂上钩。”

　　 “政府在讲关心民生，在我们最困难的时候，政府也应该有所行动，关心我们的‘民生问题’。我们为民生、为社会做了多少事?”

　　 最近在本刊协办单位的一次活动中，记者听到深圳物业圈的老总们你一言我一语，叫苦不迭，讲得最多的就是物业企业的经营成本屡年升高，物业费价格不但不见涨还有业委会闹着要降，物业行业亟待自救和突围。

　　 这也正是本刊正在着力调查的问题。物业服务企业作为社会的细胞，每个社区的运营者，同样需要生存，需要有人来关注其“民生问题”。通过为时1个月的调查，共有20余企业26个住宅项目提供了其从 2003年到2007年5年来的收支数据明细。我们对这些资料进行了归纳分析，让数字说话，物业服务企业是不是正在面临着具体的生存问题?有何种程度的艰难? (应各企业的保密要求，本文隐去所有公司及项目的名称，一律统一为一个固定的大写字母。)

　　 物业费五年不变，哀企业之多艰

　　 位于深圳龙岗的某大型住宅项目(本文中称“项目A”)自2003年以来的收费标准一直是普通多层1元／月·㎡，别墅、排屋1．5元／月·㎡，商铺2元／月·㎡。该项目由知名地产开发，其下属的知名物业公司管理。该公司有关人士告诉记者，“可以说，我们这个项目单凭正常的物业收入是不能满足小区的日常管理支出，肯定会出现亏损。主要是因为本小区物业管理费单价太低，根据收支测算，为保证收支平衡，多层的物业管理费最低要达到1．5元／㎡，别墅、排屋达到2．2元／㎡，商铺达到3元／㎡。”按他的测算，这个项目的所有物业类型必须将物业费提高50％才能达到收支平衡。

　　 但是，测算只是纸面的测算，实际的情况是，5年来物业费一分钱都没有涨。好在这是上级地产公司的项目，在小区成立初期，地产公司从产权属于地产公司的会所、停车场、商铺等方面给予了一定补贴；在经营期间，物业公司又给管理处解决了一些困难，如帮管理处直接承担了一些大笔的机电设备保养、水池清洗费用；本应上缴物业公司总部的管理酬金也得到适当的减收。饶是如此，看账面的数据，这个项目2007年仍旧亏损达130万，亏损率达14％。

　　 另外一个知名地产商属下的物业公司经理表示赞赏本刊“为民呼吁”的初衷，但是由于数据方面的顾虑不能接受本刊的调查采访，他只是告诉记者，“我们在配合集团的要求，就算亏损，也会补贴。和那些完全走向市场的企业还不一样。”

　　 在本刊所采访的26个住宅项目中，除了某企业的2个项目未透露物业费价格外，只有2个项目的高层住宅物业费有变化，但不是升高，而是降低，项目G降低了23％，项目V降低了20％，其它22个项目物业费5年没有任何变化。(见表1：《深圳市住宅项目物业管理费价格2003～2007年变化情况》)

　　 业主可以将住宅小区看作是一个安心憩息的家园，但对于物业服务企业来讲，它绝对不是一个和社会大环境隔绝的“世外桃源”。物业服务企业在经营上，和其它任何企业一样，要面临着用工成本上涨的问题、如何跑赢 CPI的问题、规避法律风险的问题。(见表二：《深圳市

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