我国目前物业管理的模式

　　 一、房屋管理的六种模式

　　 根据不同地区的经济状况,我国住宅小区(楼宇)的管理模式大体有以下六种:

　　 (1)以区、街道办事处以及居委会为主成立的物业管理公司开展物业管理工作;

　　 (2)以房地产管理部门转制成立的物业管理公司开展物业管理工作;

　　 (3)房地产开发公司组建的物业管理公司开展物业管理工作;(4)单位直管公房管理模 式;

　　 (5)完全按照现代企业制度建立起来的物业管理公司开展物业管理工作;(6)由街道居 委会、社区服务站以及物业管理公司以合三为一的一种管理模式开展物业管理。

　　 二、六种管理模式的比较

　　 1.行政管理部门成立的物业管理公司所采用的物业管理

　　 模式这种模式的优点在于突出了地方政府的行政管理作用,因其管理机构与政权基层组织 相一致,在实施管理时具有权威性,制约力强。专业管理机构在小区管委会领导下,各自履 行自己的职责,能做到统一安排,分工明确,专业协作,各负其责,使小区成为一个完整的 管理体制,而且基层组织的稳定性有利于小区管理的长期性和稳定性。这种模式在单一产权 房屋管理中,尤其能体现它的行政管理的效用。在产权多元的情况下,这种以行政为主体的 管理模式,应避免管理委员会大包大揽,要充分发挥专业管理部门的职责和功能,要防止行 政管理代替一切的情况。目前小区中的违章搭建房屋,据有关部门统计,占56%左右的违章 房屋是属于行政组织——居委会、街道办事处所为。

　　 2.国家房管部门转制成立的物业管理公司所采用的物业管理模式

　　 这种模式的优点是发挥了房地产管理部门的管房专业之所长。小区以房屋管理为主体, 对房屋进行科学管理,保持房屋较高的完好率,有利于保护小区的整体风貌。但这种模式难以协调各专业部门,在小区总体管理上各专业部门容易各自为政,不能齐心合作,而房管部 门又缺乏权威性,扯皮现象较多。同时,由于长期以来房管部门对房屋采取的是行政管理,随着市场经济的发展,住房商品化后,如何对待小区内的居民购房者,如何开展全方位服务 则还需要有一个转变过程。目前全国已开始加大、加快房改步伐,鼓励老百姓购买房产以后,房管部门的体制、服务对象、内容都将发生巨大的变化,建设部要求所有房管部门要在20 00年前完成转制,这就要求转制的物业管理公司跟上形势发展,否则就有可能被淘汰。

　　 3.房地产开发公司组建的物业管理公司的管理模式

　　 这种模式在商品经济比较发达的地方容易推广。它发挥了房地产开发企业的经营所长, 从开发、建设到管理是一条龙,管理与经营活动结合起来,可以为住户提供全方位服务,不仅包括市政、环卫、治安、供水、供电等公共服务,还可以为住户提供特殊需要服务,由于 这类公司依附于开发商,物业管理公司经营得好与坏、盈与亏都由开发商负责,造成物业管理公司自身独立性差,自主意识差,市场竞争意识弱。从近期看,这种依附还是可以的,但 从长远来看,物业管理公司总有一天要“断奶”。因此这类物业管理公司应尽快增强自主意识、独立意识和市场竞争意识,真正成为自主经营、自负盈亏的经济实体。此外,这种模式 应注重经济效益、社会效益与环境效益相结合,加强政府的监督、指导,维护居民正当的合法权益,并注重处理好与街道办事处、居委会的关系,充分发挥基层政权组织的作用。

　　 4.单位自行管理的物业管理模式

　　 这种模式的优点是企业比较重视,住房已成

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