中国物业管理体制的发展趋势

　　 一、中国近期物业管理特点

　　 1.中国物业管理市场潜力大

　　 党和国家政府十分重视人民群众住房条件的改善。据国家统计局资料表明:

　　 (1)全国城镇居民人均居住面积1978年为3.6平方米,到1998年底上升为9.3平方米;

　　 (2)建国50年(不包括1999年)共新建住宅40.4亿平方米,后20年是前30年建造的住宅量 的6.6倍;

　　 (3)1998年,我国城镇住宅投资4310亿元,比上一年增长近30%;

　　 (4)1998年,我国城镇住房建设再创历史最高水平,住房竣工面积为4.76亿平方米,比 上一年增长17.4%;

　　 (5)1998年,我国经济增长7.8%中,其中至少有一个百分点是住宅建设拉动的。

　　 商品住宅纳入物业管理市场已成为现实,仅此一项就足以看到中国物业管理市场的波澜 壮阔。大量的商住楼、写字楼的出现为我国的物业管理市场增添了诱人的魅力。另外,大中城市的房改力度速度加大、加快,公有住房出售工作近期要完成,进一步扩大了物业管理市 场,更值得一提的是,许多城市不仅重视新建房屋的物业管理,也开始对旧住宅小区进行出新并纳入物业管理。以南京为例:全市实有房屋总量为8607万平方米,近年来,每年新建成 住宅近300万平方米,1992年以来建设2万平方米以上的住宅小区就有264个,已建成高层楼宇427幢、668万平方米,在建高层175幢、496万平方米,同时积极开展小区出新工作,1998 年全市对16个、217万平方米旧住宅小区进行了出新试点,推行了物业管理,1999年又对42 个、347万平方米旧住宅小区进行出新。目前南京的物业管理公司近400多家,物业管理已成 为南京第三产业的一支重要的生力军,而全国的物业管理市场则更加可观,到1998年全国物业管理公司已达到12000家左右,从业人员近150万。据有关专家估计,到国家“十五”计划 结束,全国大中城市纳入物业管理的房屋将达到50%~60%,一些沿海经济发达城市要达到 80%以上。应该说中国的物业管理市场前景广阔,前程似锦。

　　 2.中国近期物业管理的特点

　　 (1)与市场经济相适应的物业管理模式和计划经济体制下传统的管理模式在一个时期中 并存。近几年,一方面大量建成的住房进入房地产市场,作为商品房出售,售后管理纳入物业管理轨道,这部分房屋呈逐年增加趋势;另一方面,未出售的直管公房还要继续管理。在 城市房屋的管理中,房管所还具有其不可替代的自身的优势。在一定时期内,它将继续是城市房屋管理的重要组成部分。因此,市场化的物业管理模式与传统的房管所管理模式将在相 当一个时期内共存,它们将为中国的房屋管理作出各自的贡献。当然,两者的比重和地位也将会随着时间的变化而变化。

　　 (2)物业管理的模式和标准将呈多层次性,与现代化都市建设和人们的生活、工作要求 相适应。由于房改以后,房屋的产权转向多元化。随着市场经济的发展,允许一部分人先富起来,导致房屋的质量和居住的水准呈现为多层次,从一般小区居民住房到高级豪华的公寓 别墅,其差距很大。因此与之相适应的物业管理模式也将出现多类型、多层次的趋势。从一般的维修、清洁、治安、家务劳动到引进先进的管理设备和管理思想,实施多功能的与国际 水准接轨的服务,以满足各个不同层次水准的居住和工作需要。所以全国物业管理的发展和市场的培育必须适应这一特点。

　　 二、中国物业管理体制发展预测

　　 物业管理在我国一出现便显示出强大的生命力,并蓬勃地发展起来,目前我国物业管理 还处在一个萌芽状态,随着时间的推移,将是怎样的状况呢?经过近期调查研究,未来物业管理将沿着以下发展方向前进。

　　 1.物业管理的体制将取决于市场经济的发展