怎样进行物业的竣工验收与接管验收?

　　 物业的竣工验收

　　 (一)竣工验收及验收种类

　　 物业的竣工验收是指一项物业建筑生产的最后一个阶段。物业的竣工是指该物业所属的工程项目经过建筑施工和设备安装以后,达到了该工程项目设计文件所规定的要求,具备了使用或投产的条件。工程项目竣工后,由建筑商向开发商办理交付手续。在办理交付手续时 ,需经开发商或专门组织的验收委员会对竣工项目进行查验,在认为工程合格后办理工程交付手续,建筑商把物业交给开发商,这一交接过程称之为验收。

　　 竣工验收是建筑商与开发商之间发生的一个法定手续,通过验收能明确责任,如工程达到设计或合同要求,经验收后,就可解除合同义务。从物质形态上说,建筑商完成了一项最终建筑产品,而开发商也完成了该物业的开发任务;从经济关系上说,建筑商即可解除对开 发商承担的经济和法律责任。

　　 建筑工程项目的验收不仅有竣工验收,而且有再建工程验收。它包括隐蔽工程验收、单项工程验收、分期验收和全部工程验收。

　　 1.隐蔽工程验收

　　 隐蔽工程验收是指将被其他工序施工所隐蔽的分部分项工程,在隐蔽之前所进行的检查验收,它是保证工程质量、防止留有质量隐患的重要措施。隐蔽工程验收的标准为施工图设计和现行技术规范,验收是由开发商和建筑商共同进行的,验收后要办理签证手续,双方均 要在隐蔽工程检查签证上签字,并列入工程档案。对于检查中提出不符合质量要求的问题要认真进行处理,处理后进行复核并写明处理情况。未经检验合格不能进入下道工序施工。

　　 2.单项工程验收

　　 单项工程验收是指某个单项工程已按设计要求施工完毕,具备使用条件,能满足投产要求时,建筑商便可向开发商发出交工验收通知。开发商在接到建筑商的交工通知后,应先自行检查工程质量、隐蔽工程验收资料、工程关键部分施工记录以及工程有否漏项等情况,然 后再组织设计单位、建筑商等共同进行交工验收。

　　 3.分期验收

　　 分期验收是指在一个群体工程中分期分批进行建设的工程项目,或个别单位工程在达到使用条件、需要提前动用时所进行的验收。例如住宅小区,当第一期房屋建成后,即可验收,以使建筑产品能提前投入使用,提前发挥投资效益。

　　 4.全部工程验收

　　 全部工程验收是指工程项目按设计要求全部落成并达到竣工验收标准即可进行全部工程竣工验收。全部工程竣工验收应在做好验收准备工作的基础上,按预先验收——正式验收的顺序进行。

　　 物业管理企业均应在物业前期管理中参与上述各种建筑工程项目的验收。物业管理企业应代表业主,从今后管理和使用的角度,根据专业经验提供意见。这样既便于避免建筑后遗症的发生,又便于掌握第一手资料,为日后的管理打好基础。

　　 (二)竣工验收的依据、标准及主要工作

　　 1.竣工验收的依据

　　 ①上级主管部门的有关文件。

　　 ②开发商和建筑商签订的工程合同。

　　 ③设计文件、施工图纸和设备技术说明书。

　　 ④国家现行的施工技术验收规范。

　　 ⑤建筑安装统计规定。

　　 ⑥对从国外引进的新技术或成套设备项目,还应按照签订的合同和国外提供的设计文件等资料进行验收。

　　 2.验收的标准

　　 ①工程项目按照工程合同规定和设计图纸要求已全部施工完毕,达到国家规定的质量标准,能够满足使用要求。

　　 ②竣工工程达到窗明、地净、水通、灯亮及采暖

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